Curtea Constituțională clarifică regulile privind construcțiile pe terenuri străine

Curtea Constituțională confirmă constituționalitatea regulilor privind accesiunea imobiliară din vechiul Cod civil

Prin Decizia nr. 613 din 20 noiembrie 2025, publicată în Monitorul Oficial la 14 iulie 2026, Curtea Constituțională a respins ca neîntemeiată excepția de neconstituționalitate ridicată împotriva art. 494 alin. 3 din Codul civil din 1864, textul care reglementează despăgubirea datorată constructorului pe teren străin. Decizia, adoptată cu unanimitate de voturi sub președinția Elenei-Simina Tănăsescu, tranșează definitiv o dispută juridică ce a parcurs un traseu procesual de peste patru ani, de la sesizarea din februarie 2021 formulată de Înalta Curte de Casație și Justiție — Secția a II-a civilă. Soluția interesează în mod direct proprietarii de terenuri și persoanele care au edificat construcții pe fond străin sub imperiul vechiului Cod civil, precum și instanțele care judecă litigii patrimoniale guvernate de legea civilă anterioară anului 2011.

Context si obiective

Dosarul a pornit dintr-un litigiu concret în care autorul excepției, Aurel Iuțu Ciurar, fusese obligat la plata unor sume reprezentând contravaloarea materialelor de construcții, a manoperei și a cheltuielilor de transport către persoane care au edificat construcții pe terenul său. Nemulțumit de soluție, acesta a contestat constituționalitatea art. 494 din Codul civil din 1864, argumentând că textul oferă în mod disproporționat aceleași drepturi constructorului, indiferent dacă acesta este de bună-credință sau de rea-credință, cu încălcarea art. 57 din Constituție privind exercitarea drepturilor cu bună-credință.

Autorul excepției a mai invocat și o comparație cu art. 582 din noul Cod civil (Legea nr. 287/2009), susținând că noua reglementare oferă o soluție mai echitabilă pentru cazul constructorului de rea-credință, ceea ce ar demonstra implicit neconformitatea vechiului text cu standardele constituționale.

Curtea a analizat excepția strict prin prisma art. 494 alin. 3 din Codul civil din 1864, deși sesizarea viza articolul în integralitate, restrângând obiectul controlului la textul efectiv criticat prin motivele formulate.

Cine este vizat

Decizia produce efecte juridice relevante pentru mai multe categorii de justițiabili. În primul rând, ea privește proprietarii de terenuri pe care au fost ridicate construcții, plantații sau lucrări de către terțe persoane înainte de 1 octombrie 2011, data intrării în vigoare a noului Cod civil. În al doilea rând, sunt vizați constructorii — atât cei de bună-credință, cât și cei de rea-credință — care au edificat pe fond străin sub imperiul vechii legislații civile. În fine, decizia oferă un reper important instanțelor de judecată care soluționează litigii privind accesiunea imobiliară artificială guvernate de Codul civil din 1864, în temeiul principiului tempus regit actum.

Curtea a subliniat aplicabilitatea acestui principiu, făcând trimitere la art. 58 din Legea nr. 71/2011, care prevede că efectele accesiunii imobiliare artificiale sunt guvernate de legea în vigoare la data începerii lucrării, ceea ce înseamnă că art. 494 alin. 3 din vechiul Cod civil continuă să producă efecte în litigiile pendinte referitoare la construcții edificate anterior datei de 1 octombrie 2011.

Obligatii principale

Cadrul juridic confirmat de Curtea Constituțională menține distincția clasică din materia accesiunii imobiliare. Proprietarul terenului care dorește să păstreze construcțiile are obligația de a plăti constructorului valoarea materialelor și prețul muncii, fără a se lua în considerare sporirea valorii fondului. Această regulă se aplică indiferent de buna sau reaua-credință a constructorului.

Diferențierea operează însă la nivelul dreptului de opțiune al proprietarului fondului. În ipoteza constructorului de rea-credință, proprietarul terenului poate alege fie să plătească despăgubirea menționată, fie să ceară ridicarea construcțiilor pe cheltuiala celui care le-a edificat. În ipoteza constructorului de bună-credință, proprietarul terenului nu mai poate solicita demolarea, fiind obligat să aleagă între plata contravalorii materialelor și a manoperei, pe de o parte, sau plata unei sume egale cu sporul de valoare dobândit de teren, pe de altă parte.

Curtea a reținut explicit că această diferențiere constituie o transpunere adecvată, la nivel infraconstituțional, a principiului bunei-credințe consacrat de art. 57 din Constituție, respingând susținerea conform căreia textul ar acorda drepturi identice constructorului indiferent de atitudinea sa subiectivă.

Rationamentul Curtii Constitutionale

Motivarea deciziei se structurează pe două axe principale. Prima vizează analiza de fond a criticii de neconstituționalitate raportat la art. 57 din Constituție. Curtea a demonstrat că textul criticat nu oferă, în realitate, un tratament identic constructorului de bună-credință și celui de rea-credință, contrar celor susținute de autorul excepției. Dreptul proprietarului terenului de a cere ridicarea construcțiilor pe cheltuiala constructorului de rea-credință — drept inexistent în ipoteza bunei-credințe — constituie tocmai mecanismul prin care legiuitorul a sancționat reaua-credință. Curtea a invocat, în sprijinul acestei concluzii, și jurisprudența anterioară, inclusiv Decizia nr. 703/2017 și Decizia nr. 91/2003.

A doua axă privește inadmisibilitatea criticii fundamentate pe compararea a două acte normative diferite. Autorul excepției a încercat să deducă neconstituționalitatea art. 494 alin. 3 din vechiul Cod civil prin comparație cu art. 582 din noul Cod civil. Curtea a respins ferm această abordare, reiterând principiul conform căruia neconstituționalitatea este o stare intrinsecă a normei, care nu poate fi dedusă prin interpretare per a contrario sau prin compararea prevederilor mai multor legi între ele, invocând în acest sens Deciziile nr. 122/2004 și nr. 33/2003.

Ce trebuie sa faci acum

Decizia nr. 613/2025 nu impune obligații noi, ci confirmă cadrul juridic existent. Cu toate acestea, pentru părțile implicate în litigii de accesiune imobiliară guvernate de vechiul Cod civil, sunt recomandabile următoarele demersuri practice:

• Verificarea regimului juridic aplicabil prin stabilirea datei începerii lucrărilor de construcție, pentru a determina dacă se aplică art. 494 din Codul civil din 1864 sau art. 581-585 din noul Cod civil.
• Evaluarea corectă a bunei-credințe sau a relei-credințe a constructorului, având în vedere că buna-credință presupune convingerea sinceră a constructorului, la momentul efectuării lucrărilor, că fondul pe care construiește este al său, în temeiul unui titlu ale cărui vicii nu îi sunt cunoscute.
• Renunțarea la strategia procesuală de contestare a constituționalității art. 494 alin. 3 pe temeiul art. 57 din Constituție, această cale fiind definitiv închisă prin prezenta decizie.
• Reevaluarea, de către proprietarii de terenuri, a opțiunii între plata despăgubirii și cererea de ridicare a construcțiilor, în funcție de elementele concrete ale cauzei, inclusiv costurile implicate de fiecare alternativă.

Sursa: DECIZIA nr. 613 din 20 noiembrie 2025, publicat in Monitorul Oficial al Romaniei pe 2026-07-14.