Romania adoptă Codul unic al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor: cea mai amplă reformă legislativă din domeniu din ultimele trei decenii
Parlamentul României a adoptat, la 5 august 2026, Legea nr. 169/2026 prin care se aprobă Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, un act normativ de o anvergură fără precedent care unifică și reformează integral cadrul legislativ din domeniile planificării teritoriale, urbanismului, autorizării construcțiilor și calității în construcții. Noul cod abrogă trei legi fundamentale — Legea nr. 350/2001, Legea nr. 50/1991 și dispozițiile centrale ale Legii nr. 10/1995 — și introduce mecanisme de digitalizare, simplificare procedurală și responsabilizare a tuturor factorilor implicați. Intrarea în vigoare are loc la 15 zile de la publicarea în Monitorul Oficial, respectiv la 25 august 2026, fără a fi condiționată de adoptarea legislației secundare.
Context și obiective
Necesitatea unui cod unic în materia amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor a fost semnalată de-a lungul ultimilor ani atât de mediul profesional, cât și de autoritățile publice. Fragmentarea legislativă excesivă, suprapunerea competențelor între diverse autorități, lipsa digitalizării proceselor de avizare și autorizare, precum și termenele impredictibile pentru investitori au constituit principalele disfuncționalități pe care noul cod urmărește să le elimine.
Codul este structurat în două cărți majore. Cartea I reglementează amenajarea teritoriului și urbanismul, incluzând documentațiile de planificare la nivel național, județean, intercomunitar și local, regimul zonelor protejate, operațiunile urbanistice, procedurile de avizare integrată și de autorizare a construcțiilor. Cartea II reglementează construcțiile propriu-zise, de la clasificarea acestora și cerințele fundamentale de calitate, la ciclul complet de viață al proiectului investițional, sistemul calității în construcții și regimul sancționator.
Printre obiectivele generale declarate se numără satisfacerea nevoilor sociale și economice ale cetățenilor, utilizarea rațională a teritoriului, garantarea dezvoltării durabile, creșterea transparenței documentațiilor de urbanism, simplificarea și digitalizarea procesului de avizare și aprobare, precum și creșterea utilizării soluțiilor eficiente energetic în construcții. Legiuitorul a urmărit, de asemenea, alinierea la directivele europene în materie de performanță energetică, gestionarea deșeurilor din construcții, protecția mediului și a patrimoniului cultural.
Cine este vizat
Noul cod vizează, fără excepție, toate categoriile de participanți la procesul de amenajare a teritoriului, urbanism și construcții. Autoritățile administrației publice centrale și locale — de la Guvern și ministere, la consilii județene, consilii locale, primari și arhitecți-șefi — primesc atribuții redefinite și, în multe cazuri, extinse. Structurile de specialitate conduse de arhitectul-șef devin piesa centrală a întregului mecanism de planificare și autorizare la nivel local.
Profesioniștii din domeniu sunt direct afectați: arhitecții, inginerii proiectanți, verificatorii de proiecte, experții tehnici, auditorii energetici, diriginții de șantier și responsabilii tehnici cu execuția. Toți aceștia trebuie să dețină atestări sau autorizări conform noilor prevederi, iar dreptul de practică se confirmă periodic, cu condiții speciale de sănătate și capacitate de muncă, inclusiv confirmare anuală pentru cei care au împlinit 70 de ani.
Dezvoltatorii imobiliari primesc un cadru juridic distinct și responsabilități sporite. Promisiunile de vânzare-cumpărare pentru unitățile individuale din condominii viitoare pot fi încheiate numai în formă autentică, după notarea autorizației de construire în cartea funciară și deschiderea cărților funciare pentru unitățile individuale viitoare. Sumele achitate ca avans trebuie depuse într-un cont bancar distinct, dedicat exclusiv edificării proiectului respectiv, iar utilizarea lor în alte scopuri se sancționează cu amendă de 1% din cifra de afaceri.
Operatorii economici care execută lucrări de construcții sunt supuși unui nou sistem de certificare a calificării tehnico-profesionale, realizat prin Asociația Română de Certificare a Operatorilor din Construcții. Începând cu 1 iunie 2027, prezentarea certificatului devine obligatorie în procedurile de achiziție publică.
Autoritățile și entitățile emitente de avize și acorduri — de la operatorii de utilități la inspectoratele pentru situații de urgență, direcțiile de sănătate publică, Autoritatea Aeronautică Civilă și Ministerul Culturii — primesc termene stricte și obligații procedurale detaliate.
Principalele inovații instituționale și procedurale
Codul introduce mai multe instrumente și instituții noi care schimbă fundamental arhitectura administrativă a domeniului.
Comisiile de avizare integrată la nivel național și local înlocuiesc sistemul fragmentat de avize individuale. Documentațiile de amenajare a teritoriului și de urbanism se avizează exclusiv pe bază de avize integrate, fiind interzisă solicitarea altor avize și acorduri, cu excepția evaluării strategice de mediu și a avizelor instituțiilor din Sistemul Național de Apărare, Ordine Publică și Siguranță Națională.
Platforma națională de planificare urbană și teritorială și autorizare a construirii devine infrastructura digitală centrală. Aceasta integrează Geoportalul național de urbanism — o platformă online cu toate planurile de urbanism aprobate — și Ghișeul unic național de autorizare a construcțiilor. Operaționalizarea se realizează etapizat, pe o perioadă de 5 ani.
Registrul Național al Construcțiilor va conține baza de date georeferențiată a tuturor construcțiilor publice și private, inclusiv informații privind performanța energetică, încadrarea în clase de risc seismic și dotările de accesibilitate. Cartea tehnică a construcției devine obligatoriu digitală și se încarcă în acest registru.
Centrele de expertiză publică de amenajare a teritoriului și urbanism pot fi înființate la nivel de județ, zonă metropolitană sau unitate administrativ-teritorială, ca organisme neguvernamentale de utilitate publică, cu rol de sprijin pentru autoritățile locale în elaborarea documentațiilor de urbanism și planificare.
Avizarea tacită devine regulă generală: dacă entitățile avizatoare nu transmit punctul de vedere sau avizul în termenele legale, acordul tacit se consideră exprimat, cu excepția expresă a instituțiilor SNAOPSN.
Obligații principale
Autoritățile administrației publice locale au obligația de a aproba, în termen de 3 ani de la intrarea în vigoare a codului, actualizarea planurilor urbanistice generale care au o vechime mai mare de 7 ani. Nerespectarea acestei obligații atrage interdicția de a solicita sau beneficia de fonduri rambursabile sau nerambursabile. Toate documentațiile de urbanism se elaborează obligatoriu în format vectorial GIS, iar publicarea lor în Geoportalul național de urbanism devine obligatorie.
Comisiile locale de avizare integrată trebuie organizate în termen de 60 de zile lucrătoare de la intrarea în vigoare a codului. Comisia națională de avizare integrată se operaționalizează în 45 de zile lucrătoare.
Certificatul de urbanism pentru informare se emite în maximum 5 zile lucrătoare (sau 10 zile, până la funcționarea sistemului informatic). Certificatul de urbanism pentru construire se emite în 15 zile lucrătoare. Autorizația de construire se emite în maximum 30 de zile calendaristice de la depunerea documentației complete, cu posibilitatea emiterii în regim de urgență în 7 zile lucrătoare, contra unei taxe speciale.
Pentru dezvoltatorii imobiliari, codul impune obligația de a nu permite exploatarea construcției decât după admiterea recepției la terminarea lucrărilor și punerea în funcțiune a branșamentelor definitive la utilitățile edilitare. Promisiunile de vânzare pentru locuințe viitoare se pot încheia numai după notarea autorizației de construire în cartea funciară.
Proiectanții au obligația precizării clasei de consecințe a construcției (CC1-CC4, înlocuind sistemul categoriilor de importanță), iar verificarea proiectelor se diferențiază pe patru niveluri de verificare, în funcție de clasa de consecințe. Pentru CC1, verificarea de către verificatori atestați nu este necesară, responsabilitatea revenind integral proiectanților.
Începând cu 1 ianuarie 2027, autorizarea clădirilor de birouri, comerciale sau industriale cu suprafață mai mare de 1.000 mp este condiționată de prevederea de acoperișuri verzi pe cel puțin jumătate din suprafață. Parcările exterioare de peste 500 mp trebuie să încorporeze sisteme de drenaj sustenabil și arbori sau dispozitive de umbrire pe cel puțin 30% din suprafață.
Simplificarea procedurilor: notificarea și lucrările fără formalități
Codul introduce o procedură simplificată de notificare pentru anumite categorii de lucrări, eliminând necesitatea autorizației de construire. Pot fi realizate în baza notificării, printre altele: o singură locuință unifamilială parter sau parter și etaj, cu maximum 150 mp suprafață desfășurată, în mediul rural, exclusiv pe baza unor proiecte-tip; înlocuirea acoperișului existent; amenajarea de mansarde în poduri existente fără modificări structurale; închiderea unitară a logiilor și balcoanelor; lucrările de reabilitare energetică a anvelopei clădirilor individuale cu maximum 3 niveluri.
O serie de lucrări pot fi executate în lipsa oricărei formalități: reparații la împrejmuiri, acoperișuri, tencuieli și finisaje exterioare fără modificarea aspectului; montarea sistemelor fotovoltaice pentru autoconsum; lucrările de întreținere la infrastructura de transport; amplasarea sistemelor automate de colectare/livrare colete cu maximum 6 mp amprentă la sol.
Regimul autorizației de regularizare
Codul reglementează pentru prima dată în mod sistematic autorizația de regularizare, aplicabilă construcțiilor realizate fără autorizație sau cu nerespectarea acesteia. Aceasta se poate emite doar pentru locuințe unifamiliale cu maximum 150 mp suprafață desfășurată, anexe și închideri de balcoane, situate în afara zonelor protejate, cu condiția respectării cumulative a reglementărilor urbanistice și a cerințelor fundamentale de calitate.
Important, pentru o perioadă de maximum un an de la intrarea în vigoare a codului, autorizația de regularizare poate fi solicitată și pentru alte categorii de construcții, dar cu penalități substanțiale: cotele pentru controlul de stat se majorează de zece ori, iar taxa de autorizare este de zece ori valoarea normală. Clădirile neregularizate suportă o majorare de 100% a impozitului pe clădiri până la obținerea autorizației de regularizare sau desființare.
Sancțiuni
Regimul sancționator este substanțial consolidat și diversificat. Amenzile pentru contravențiile în materia urbanismului variază de la 3.000 lei la 50.000 lei, în funcție de gravitate, iar în materia autorizării construcțiilor, de la 1.000 lei la 1.000.000 lei. Executarea fără autorizație de construire atrage amenzi de la 50.000 lei la 1.000.000 lei, suplimentate cu 50.000-500.000 lei pentru fiecare nivel neautorizat în cazul depășirii regimului de înălțime.
Constituie infracțiuni și se pedepsesc cu închisoare de la 3 luni la un an: executarea fără autorizație a lucrărilor la monumente istorice sau în zone construite protejate; continuarea executării lucrărilor după dispunerea opririi; întocmirea de documentații pentru specialități necertificate prin diplomă. Proiectarea sau executarea construcțiilor fără respectarea normelor de stabilitate și rezistență, dacă pune în pericol viața persoanelor, se pedepsește cu închisoare de la 1 la 5 ani, iar dacă produce pierderi de vieți sau vătămări grave, de la 3 la 10 ani.
Dreptul de practică al specialiștilor atestați poate fi suspendat complementar pe perioade de 6 până la 12 luni, în funcție de numărul și gravitatea contravențiilor constatate. Suspendarea de drept intervine automat pentru exercitarea dreptului de practică în afara perioadei de valabilitate.
Termene-cheie
Dispoziții speciale pentru municipiul București
Codul conține un articol cu impact major pentru capitală. Începând cu 1 noiembrie 2028, competențele și atribuțiile primarilor de sector și ale structurilor de specialitate ale acestora în materia amenajării teritoriului și urbanismului se transferă integral primarului general al municipiului București. În cadrul aparatului primarului general se reorganizează o direcție generală condusă de arhitectul-șef al municipiului București, asistat de 7 arhitecți-șefi adjuncți. Actele normative necesare acestui transfer trebuie adoptate până la 1 iulie 2027, iar cererile și procedurile aflate în curs la data transferului se preiau fără reluarea procedurilor administrative.
Ciclul de viață al proiectului investițional
Una dintre cele mai importante inovații ale codului este reglementarea detaliată a ciclului de viață al proiectului investițional în construcții, structurat în opt stadii: definirea strategică (stadiul 0), definirea temei de proiectare și determinarea fezabilității (stadiul 1), dezvoltarea conceptului (stadiul 2), definirea soluțiilor de bază și autorizarea (stadiul 3), dezvoltarea tehnică (stadiul 4), execuția construcției (stadiul 5), predarea construcției (stadiul 6) și utilizarea construcției (stadiul 7).
Această abordare introduce conceptul de marjă de buget acceptabilă, diferențiată pe stadii, obligația elaborării strategiei de sustenabilitate încă din stadiul 0, precum și obligația urmăririi comportării în timp a construcțiilor pe întreaga durată de existență, cu evaluări periodice la intervale de maximum 10 ani.
Ce trebuie să faci acum
Pentru autoritățile publice locale:
- Verificați dacă PUG-ul unității administrativ-teritoriale are o vechime mai mare de 7 ani și inițiați procedura de actualizare, care trebuie finalizată în 3 ani
- Organizați comisia locală de avizare integrată și comisia de acord unic în termenul de 60 de zile lucrătoare de la intrarea în vigoare
- Demarați procedurile de digitalizare a documentațiilor de urbanism în format GIS
- Delimitați zonele cu emisii zero și emisii scăzute în termen de 12 luni
Pentru profesioniștii din construcții (proiectanți, verificatori, experți tehnici, diriginți de șantier):
- Verificați valabilitatea atestărilor și autorizărilor și programați-vă pentru confirmarea periodică a dreptului de practică
- Încheiați sau actualizați asigurările de răspundere civilă profesională, obligatorii pe toată durata exercitării dreptului de practică
- Familiarizați-vă cu noul sistem al claselor de consecințe (CC1-CC4) care înlocuiește categoriile de importanță și cu nivelurile diferențiate de verificare a proiectelor
Pentru dezvoltatorii imobiliari:
- Revizuiți procesele de comercializare a locuințelor viitoare: promisiunile de vânzare-cumpărare se încheie obligatoriu în formă autentică, după notarea autorizației de construire în cartea funciară
- Deschideți conturi bancare distincte pentru fiecare proiect, destinate exclusiv gestionării avansurilor încasate de la cumpărători
- Asigurați-vă că recepția la terminarea lucrărilor include branșamentele definitive la utilitățile edilitare înainte de predarea către beneficiari
Pentru investitorii privați și beneficiarii de construcții:
- Identificați în ce categorie de procedură se încadrează investiția dorită: autorizare completă, procedură simplificată de notificare sau lucrări fără formalități
- Pentru construcțiile realizate fără autorizație sau cu nerespectarea acesteia, evaluați oportunitatea solicitării autorizației de regularizare în termenul special de un an de la intrarea în vigoare a codului
Noul cod reprezintă, fără îndoială, cea mai ambițioasă reformă legislativă din domeniul construcțiilor și urbanismului adoptată de România post-decembristă. Succesul său va depinde însă de capacitatea instituțională de implementare — în special de operaționalizarea platformelor digitale, de constituirea efectivă a comisiilor de avizare integrată și de adaptarea aparatelor de specialitate ale autorităților locale la noile cerințe de profesionalizare și digitalizare.
Sursa: CODUL AMENAJĂRII TERITORIULUI, URBANISMULUI ȘI CONSTRUCȚIILOR din 5 august 2026, publicat in Monitorul Oficial al Romaniei pe 2026-08-10.
