TVA de 9% la achiziția de locuințe: Legea nr. 161/2026 prelungește facilitatea fiscală până la 30 septembrie 2026
Parlamentul României a adoptat Legea nr. 161 din 4 august 2026, un act normativ cu aplicabilitate imediată care reglementează regimul tranzitoriu al cotei reduse de TVA de 9% pentru achiziția de locuințe. Legea vizează persoanele fizice care au încheiat acte juridice de plată în avans până la 1 august 2025 și care nu au reușit finalizarea tranzacțiilor înainte de expirarea regimului anterior. Totodată, actul normativ introduce un mecanism de restituire a diferenței de TVA pentru cei care au achiziționat deja locuințe cu cota standard în perioada 1 august 2026 – data intrării în vigoare a legii, recunoscând astfel retroactiv dreptul la facilitatea fiscală. Primăriile care achiziționează clădiri destinate chiriei subvenționate beneficiază de același tratament preferențial.
Context și obiective
Cota redusă de TVA de 9% pentru locuințe a reprezentat unul dintre cele mai importante instrumente fiscale de stimulare a accesului la proprietate imobiliară din România. Odată cu modificările succesive ale Codului fiscal, aplicabilitatea acestei facilități a fost restrânsă progresiv, iar pentru multe tranzacții aflate în derulare — cu avansuri plătite, dar fără livrare finalizată — a apărut riscul aplicării cotei standard de TVA, semnificativ mai mare.
Legea nr. 161/2026 răspunde tocmai acestei situații tranzitorii. Obiectivul central este protejarea cumpărătorilor de bună-credință care s-au angajat financiar prin plata de avansuri înainte de 1 august 2025, dar a căror tranzacție nu a putut fi finalizată în termenele inițiale. Prin prelungirea aplicabilității cotei de 9% până la 30 septembrie 2026, legiuitorul oferă o fereastră suplimentară de aproximativ două luni pentru definitivarea acestor achiziții în condiții fiscale favorabile. În paralel, mecanismul de restituire adresează cazurile în care cumpărătorii au fost nevoiți să plătească deja cota standard, asigurând egalitatea de tratament fiscal.
Cine este vizat
Legea se adresează în principal persoanelor fizice — acționând individual sau în comun cu alte persoane fizice — care doresc să achiziționeze o locuință în condiții de TVA redus. Pentru a se califica, locuința trebuie să aibă o suprafață utilă de maximum 120 mp (exclusiv anexele gospodărești, astfel cum sunt definite de Legea nr. 50/1991) și o valoare totală, inclusiv terenul, de cel mult 600.000 lei fără TVA. Locuința trebuie să fie locuibilă la momentul livrării, conform condițiilor legale în vigoare la data încheierii actului de plată a avansului.
O condiție esențială este ca persoana fizică să nu fi achiziționat o altă locuință cu cotă redusă de TVA începând cu 1 ianuarie 2023, verificare care se realizează prin consultarea „Registrului achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA" prevăzut de Codul fiscal. De asemenea, este obligatoriu ca un act juridic de plată a avansului să fi fost încheiat până la 1 august 2025.
Pentru categoria specifică a actelor juridice încheiate în intervalul 3–31 iulie 2025, legea impune o condiție suplimentară: dovada achitării integrale a unui avans de minimum 20% din valoarea locuinței fără TVA, plătit până la 31 iulie 2025 inclusiv.
A doua categorie de beneficiari o constituie primăriile care achiziționează clădiri (inclusiv terenul aferent) destinate atribuirii cu chirie subvenționată către persoane sau familii vulnerabile economic, cu condiția ca avansurile să fi fost plătite tot până la 1 august 2025.
Obligații principale
Notarii publici au un rol central în aplicarea legii și le revin obligații specifice bine delimitate. Înainte de autentificarea oricărui act juridic de transfer al dreptului de proprietate sau de plată a avansului pentru o locuință cu TVA redus, notarul este obligat să consulte Registrul achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA. Dacă verificarea relevă că persoana a mai beneficiat de o achiziție cu cotă redusă, notarul poate autentifica actul doar dacă livrarea se face cu cota standard de TVA.
La autentificarea actelor de transfer al proprietății, notarii trebuie să completeze Registrul, să înscrie mențiuni privind respectarea obligațiilor de verificare și, indiferent dacă TVA este aplicat la preț sau inclus în preț, să consemneze explicit cota de TVA aplicată în actul juridic.
Pentru persoanele fizice care au achiziționat locuințe cu cota standard de TVA între 1 august 2026 și data intrării în vigoare a legii, acestea pot solicita restituirea diferenței de TVA. În cazul achizițiilor multiple în această perioadă, restituirea se aplică doar pentru locuința al cărei fapt generator de TVA a intervenit primul. Procedura de restituire urmează a fi aprobată prin ordin al președintelui ANAF, în termen de 30 de zile de la intrarea în vigoare a legii.
Termene-cheie
- Până la 1 august 2025 — termen-limită pentru încheierea actelor juridice de plată a avansului (condiție de eligibilitate)
- 3 iulie – 31 iulie 2025 — interval pentru actele care necesită dovada achitării avansului de 20%
- 1 august 2026 – data intrării în vigoare — perioada pentru care se poate solicita restituirea diferenței de TVA
- 30 septembrie 2026 — termenul-limită pentru livrarea locuinței cu cota de 9% și pentru autentificarea actelor în Registru
- 1 octombrie 2026 — data de la care pot fi solicitate restituirile de TVA
- 30 de zile de la intrarea în vigoare — termenul în care ANAF trebuie să publice procedura de restituire
Ce trebuie să faci acum
1. Verifică eligibilitatea tranzacției tale. Confirmă că ai un act juridic de plată a avansului încheiat înainte de 1 august 2025, că locuința respectă plafonul de 120 mp suprafață utilă și 600.000 lei valoare fără TVA, și că nu ai mai beneficiat de TVA redus la o locuință din ianuarie 2023 încoace.
2. Finalizează livrarea până la 30 septembrie 2026. Dacă tranzacția ta este încă în derulare, coordonează-te cu dezvoltatorul imobiliar și cu notarul public pentru a asigura autentificarea actului de proprietate și livrarea efectivă a locuinței înainte de termenul-limită.
3. Dacă ai plătit deja TVA standard, pregătește dosarul de restituire. Persoanele fizice care au cumpărat în perioada 1 august 2026 – data intrării în vigoare a legii cu cota standard pot recupera diferența. Strânge documentele justificative: contractul de vânzare-cumpărare, dovada plății avansului, actul autentic și factura cu TVA.
4. Urmărește ordinul ANAF. Procedura concretă de restituire va fi publicată în Monitorul Oficial în termen de 30 de zile. Cererile de restituire pot fi depuse începând cu 1 octombrie 2026.
5. Pentru primării: verificați dacă achizițiile de clădiri destinate chiriei subvenționate îndeplinesc condițiile legii și pregătiți documentația pentru eventuale cereri de restituire.
Sursa: LEGE nr. 161 din 4 august 2026, publicat in Monitorul Oficial al Romaniei pe 2026-08-04.
