Cadastrul se modernizează: ANCPI actualizează regulamentul de recepție și înscriere în cartea funciară prin Ordinul nr. 1.323/2026
Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) a emis Ordinul nr. 1.323 din 8 iulie 2026, care aduce modificări și completări semnificative Regulamentului de recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară, aprobat anterior prin Ordinul nr. 600/2023. Actul normativ, publicat în Monitorul Oficial la 29 iulie 2026 și intrat în vigoare în termen de trei zile de la publicare, vizează în mod direct dezvoltatorii imobiliari, persoanele autorizate în cadastru, oficiile teritoriale de cadastru, precum și proprietarii de imobile situate în zone supuse servituților aeronautice militare sau petroliere. Prin aceste modificări, ANCPI răspunde necesității de a integra în sistemul de publicitate imobiliară noi categorii de informații cu impact asupra regimului juridic al proprietăților, simplificând totodată procedurile de înregistrare a construcțiilor tip „bun viitor".
Context și obiective
Ordinul nr. 1.323/2026 se fundamentează pe mai multe acte normative de referință: Legea cadastrului nr. 7/1996, Legea nr. 21/2020 privind Codul aerian, Legea petrolului nr. 238/2004 și Ordinul ministrului apărării naționale nr. M.164/2023 privind servituțile aeronautice militare. Necesitatea acestor modificări a apărut din convergența a două tendințe legislative distincte. Pe de o parte, cadrul legal privind servituțile aeronautice militare și cele petroliere impunea transpunerea în evidențele de cadastru a informațiilor privind restricțiile ce grevează anumite imobile, astfel încât orice potențial dobânditor să fie informat cu privire la limitările dreptului de proprietate. Pe de altă parte, piața construcțiilor noi și mecanismul vânzării „pe plan" — construcțiile tip „bun viitor" — necesitau o procedură clară pentru tranziția de la o construcție înregistrată pe stadii de execuție sau fără acte la statutul de construcție bun viitor înscrisă regulamentar în cartea funciară.
Un alt obiectiv urmărit de legiuitor este armonizarea cu prevederile Legii nr. 207/2025, care a modificat cerințele de calitate în construcții și a completat regimul juridic al înscrierilor în cartea funciară. Ordinul introduce, de asemenea, clarificări procedurale privind fondul forestier național, cotele-părți indivize în condominii și preapartamentarea construcțiilor viitoare — aspecte care, în practică, generau frecvent blocaje la nivelul oficiilor teritoriale.
Cine este vizat
Modificările aduse de Ordinul nr. 1.323/2026 au un spectru larg de aplicabilitate. Dezvoltatorii imobiliari sunt principalii destinatari ai noilor articole 90^1–90^3, care reglementează procedura de radiere a construcțiilor înregistrate pe stadii de execuție sau fără acte, în vederea reînscrierii lor ca „bun viitor". Persoanele autorizate în domeniul cadastrului — topografi, geodezi — sunt direct implicate, fiind cele care întocmesc și înregistrează documentațiile cadastrale conform noilor cerințe.
Oficiile teritoriale de cadastru și publicitate imobiliară primesc competențe noi: notarea din oficiu a servituților aeronautice militare și notarea la cerere a servituților petroliere. Proprietarii și administratorii imobilelor din fondul forestier național beneficiază de simplificarea procedurii de modificare a suprafeței imobilului înscris provizoriu, fără a mai fi necesară declarația autentică de acord pentru ajustări în limitele procentuale legale.
Nu în ultimul rând, promitentii cumpărători ai unităților individuale viitoare sunt protejați prin dispoziția expresă conform căreia noile proceduri de radiere și reînscriere nu afectează promisiunile de vânzare-cumpărare încheiate anterior intrării în vigoare a Legii nr. 207/2025, iar acordul promitentului cumpărător rămâne necesar atunci când se modifică suprafața totală sau amplasamentul unității individuale ce face obiectul promisiunii de înstrăinare.
Obligații principale
Dezvoltatorii imobiliari care au construcții deja înregistrate pe stadii de execuție și doresc trecerea la regimul de „bun viitor" trebuie să parcurgă un flux integrat de actualizare a informațiilor tehnice. Aceștia depun, direct sau prin persoana autorizată, o cerere de radiere însoțită de o declarație autentică prin care își exprimă acordul la radiere, urmată de cererea de recepție și înscriere a construcției ca bun viitor, pe baza actelor administrative de autorizare a lucrărilor de construire.
Pentru construcțiile înregistrate în planul cadastral fără acte, procedura presupune înregistrarea pe flux întrerupt — cu anularea identificatorului unic — pe baza unei declarații autentice în care dezvoltatorul menționează că documentația cadastrală nu a fost utilizată în circuitul civil. Această declarație este o condiție sine qua non pentru deblocarea procedurii de reînscriere.
Oficiile teritoriale sunt obligate să procedeze din oficiu la notarea mențiunii „Imobil supus servituților aeronautice militare" în cărțile funciare afectate, pe baza datelor furnizate de entitatea responsabilă — administratorul aerodromului sau al echipamentelor de navigație aeriană. Pentru servituțile petroliere, notarea se face la solicitarea titularului licenței perimetrului de exploatare, tot fără plata vreunui tarif.
La alipirea a două sau mai multe imobile dintre care cel puțin unul poartă mențiunea de localizare incertă sau formă incorectă, imobilul rezultat va prelua automat acea mențiune de avertizare — o obligație procedurală care previne „curățarea" artificială a istoricului cadastral prin operațiuni de comasare.
Modificări tehnice și procedurale relevante
Ordinul aduce și o serie de ajustări cu caracter tehnic, relevante mai ales pentru profesioniștii din domeniu. Articolul 74 este reformulat integral, clarificând procedura de întocmire a documentației cadastrale de primă înregistrare în cazul hotărârilor judecătorești definitive care țin loc de act autentic sau au ca obiect ieșirea din indiviziune, atunci când există un raport de expertiză judiciară nerecepționat de ANCPI.
Se extinde și definiția unităților individuale asimilate în cadrul condominiilor: locurile de parcare amenajate la nivelul solului pe planșeele subsolurilor sau pe alte construcții sunt recunoscute ca unități individuale, cu condiția reprezentării lor în planurile vizate spre neschimbare din D.T.A.C. În caz contrar, documentația cadastrală trebuie completată cu actul administrativ emis de autoritatea publică locală care confirmă numărul total de unități individuale.
La nivelul definițiilor din Regulament se introduce noțiunea de „suprafață construită desfășurată", definită ca suprafața desfășurată a tuturor planșeelor construcției — o clarificare necesară pentru eliminarea interpretărilor divergente în calculul suprafețelor.
Formula de calcul a cotei-părți de teren aferente unităților individuale viitoare este, de asemenea, revizuită. Noua formulă — Cptv = (1/nr. total UiV C1V...CnV) — ia în considerare numărul total al unităților individuale bunuri viitoare din toate construcțiile viitoare de pe imobil, fie ele condominii sau construcții individuale.
Termene-cheie
- 8 iulie 2026 — data emiterii Ordinului nr. 1.323/2026
- 29 iulie 2026 — publicarea în Monitorul Oficial al României, Partea I
- 1 august 2026 — intrarea în vigoare (3 zile de la data publicării)
Ce trebuie să faci acum
Pentru toți cei afectați de aceste modificări, pașii imediat de urmat sunt următorii:
- Verifică situația construcțiilor în curs. Dezvoltatorii imobiliari care au construcții înregistrate pe stadii de execuție sau fără acte trebuie să evalueze oportunitatea trecerii la regimul de „bun viitor" prin noile proceduri prevăzute la articolele 90^1–90^3 și să pregătească declarațiile autentice necesare.
- Consultă registrul servituților. Proprietarii de imobile situate în proximitatea aerodromurilor militare sau a perimetrelor de exploatare petrolieră trebuie să verifice dacă imobilele lor vor fi vizate de notări din oficiu sau la cerere privind servituțile aeronautice sau petroliere.
- Actualizează documentațiile cadastrale în curs. Persoanele autorizate care au documentații în lucru trebuie să se asigure că acestea respectă noile cerințe, inclusiv în ce privește definirea suprafeței construite desfășurate și formula revizuită de calcul a cotelor-părți indivize.
- Revizuiește contractele de preapartamentare. Dezvoltatorii cu proiecte în derulare trebuie să verifice dacă eventualele modificări ale numărului de unități individuale sau ale regimului de înălțime necesită o nouă documentație de preapartamentare, ținând cont de excepția privind acordul promitentului cumpărător.
- Monitorizează comunicările ANCPI. Oficiile teritoriale vor primi instrucțiuni de aplicare și este recomandabil ca toți profesioniștii din domeniu să urmărească eventualele clarificări procedurale suplimentare emise de ANCPI în perioada imediat următoare.
Sursa: ORDIN nr. 1.323 din 8 iulie 2026, publicat in Monitorul Oficial al Romaniei pe 2026-07-29.
