Curtea Constituțională confirmă validitatea amnistiei fiscale pentru dezvoltatorii imobiliari persoane fizice
Prin Decizia nr. 174 din 8 aprilie 2025, publicată în Monitorul Oficial la 4 iunie 2026, Curtea Constituțională a respins ca neîntemeiată excepția de neconstituționalitate ridicată împotriva art. 1 din Legea nr. 29/2018 privind anularea unor obligații fiscale. Hotărârea, adoptată cu unanimitate de voturi, consolidează regimul de amnistie fiscală aplicabil persoanelor fizice care au acționat ca dezvoltatori imobiliari și ale căror venituri din transferul proprietăților imobiliare au fost reîncadrate de organele fiscale ca venituri din activități independente. Decizia prezintă relevanță directă pentru contribuabilii care au efectuat tranzacții imobiliare anterioare datei de 1 iunie 2017 și care se confruntă, sau s-au confruntat, cu decizii de impunere suplimentare emise ca urmare a reîncadrării fiscale operate de ANAF.
Context și obiective
Legea nr. 29/2018, intrată în vigoare la 18 ianuarie 2018, a fost adoptată pentru a remedia o problemă sistemică din practica fiscală românească: aplicarea neunitară, de către diferite organe fiscale teritoriale, a normelor privind impozitarea veniturilor obținute de persoanele fizice din transferul proprietăților imobiliare. Concret, aceeași categorie de contribuabili — persoane fizice care au vândut mai multe proprietăți imobiliare, acționând de facto ca dezvoltatori imobiliari — a primit tratamente fiscale diametral opuse. Unele organe fiscale au menținut încadrarea veniturilor în categoria transferurilor din patrimoniul personal, în timp ce altele au reîncadrat aceleași venituri ca provenind dintr-o activitate independentă, generând obligații fiscale suplimentare semnificative sub forma impozitului pe venit și a contribuțiilor sociale.
Această practică neunitară a creat o inechitate evidentă: contribuabili aflați în situații identice suportau sarcini fiscale radical diferite, în funcție de interpretarea adoptată de organul fiscal competent teritorial. Legea nr. 29/2018 a intervenit ca un act de clemență fiscală, anulând diferențele de obligații fiscale rezultate din reîncadrare pentru perioadele anterioare datei de 1 iunie 2017, cu condiția ca acestea să nu fi fost achitate la data intrării în vigoare a legii.
Excepția de neconstituționalitate a fost ridicată de Gheorghe Nemulescu în fața Tribunalului Sibiu, în contextul unei contestații împotriva unor acte administrativ-fiscale. Autorul excepției a susținut că prevederile art. 1 din Legea nr. 29/2018 sunt retroactive, discriminatorii și contrare principiului predictibilității impunerii fiscale, invocând art. 1 alin. (5), art. 15 alin. (2) și art. 16 din Constituție.
Cine este vizat
Decizia Curții Constituționale interesează în mod direct persoanele fizice care au efectuat tranzacții cu proprietăți imobiliare în calitate de dezvoltatori imobiliari, adică acele persoane fizice care au edificat și vândut mai multe unități locative, fără a fi organizate sub forma unui profesionist sau a unei societăți comerciale. Sunt vizate în special situațiile în care organele fiscale au procedat la reîncadrarea veniturilor din transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul personal ca venituri dintr-o activitate independentă, emiţând decizii de impunere suplimentare.
Legea nr. 29/2018 operează o distincție temporală clară: amnistia fiscală acoperă exclusiv perioadele fiscale anterioare datei de 1 iunie 2017. Contribuabilii ale căror tranzacții imobiliare au generat venituri după această dată nu beneficiază de anularea obligațiilor fiscale suplimentare. De asemenea, legea prevede expres, prin art. 1 alin. (2), că organul fiscal nu mai poate reîncadra veniturile și nu mai poate emite decizii de impunere pentru perioade anterioare datei de 1 iunie 2017, ceea ce constituie o interdicție adresată direct administrațiilor fiscale.
Obligații principale și efecte juridice
Decizia nr. 174/2025 nu instituie obligații noi, ci confirmă constituționalitatea cadrului deja existent. Practic, Curtea validează mecanismul amnistiei fiscale astfel cum a fost conceput de legiuitor, cu următoarele componente esențiale reafirmate.
În primul rând, obligațiile fiscale suplimentare — impozitul pe venit și contribuțiile sociale, inclusiv accesoriile — stabilite prin decizii de impunere emise ca urmare a reîncadrării veniturilor, se anulează pentru perioadele fiscale anterioare datei de 1 iunie 2017, cu condiția să nu fi fost achitate până la intrarea în vigoare a Legii nr. 29/2018. În al doilea rând, organele fiscale au interdicția de a mai efectua reîncadrări ale veniturilor din transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul personal ca venituri din activități independente pentru perioadele anterioare aceleiași date. În al treilea rând, contribuabilii care au achitat deja obligațiile fiscale anulate prin lege au dreptul la restituirea sumelor plătite, conform art. 5 din Legea nr. 29/2018.
Curtea a subliniat cu fermitate că amnistia fiscală este o excepție de la regula plății obligațiilor fiscale, consacrată de art. 56 din Constituție, și că aceasta este de strictă interpretare — nu poate fi extinsă la alte situații neprevăzute expres de lege și nu poate fi convertită într-un drept fundamental.
Argumentele Curții pe cele trei critici de neconstituționalitate
Pe critica privind retroactivitatea, Curtea a constatat că Legea nr. 29/2018 nu instituie obligații fiscale noi pentru trecut, ci, dimpotrivă, anulează obligații fiscale existente, remediind o practică neunitară. Măsurile adoptate sunt în favoarea contribuabililor, iar efectele juridice ale amnistiei sunt reglementate pentru viitor, ceea ce este compatibil cu principiul neretroactivității legii civile prevăzut de art. 15 alin. (2) din Constituție.
Pe critica privind egalitatea în drepturi, Curtea a reiterat jurisprudența sa constantă potrivit căreia principiul egalității nu presupune uniformitate, ci impune ca la situații egale să corespundă un tratament egal. Prevederile criticate se aplică deopotrivă tuturor contribuabililor care intră sub incidența lor, fără discriminare. Faptul că legea nu acoperă și perioadele ulterioare datei de 1 iunie 2017 nu constituie o discriminare, ci reflectă opțiunea legitimă a legiuitorului de a delimita temporal sfera amnistiei.
Pe critica privind principiul legalității și predictibilitatea impunerii, Curtea a observat că normele criticate nu majorează și nu introduc impozite noi, ci anulează obligații fiscale, astfel încât principiul predictibilității din art. 3 alin. (1) lit. e) din Codul fiscal nu este incident. Totodată, dispozițiile art. 1 din Legea nr. 29/2018 îndeplinesc cerințele de calitate a legii: sunt clare, precise, previzibile și accesibile.
Ce trebuie să faci acum
- Verifică dacă ai fost supus unei reîncadrări a veniturilor din transferul proprietăților imobiliare pentru perioade anterioare datei de 1 iunie 2017 și dacă decizia de impunere suplimentară a fost emisă și comunicată.
- Dacă nu ai achitat obligațiile fiscale suplimentare rezultate din reîncadrare, confirmă cu organul fiscal teritorial că acestea au fost anulate conform Legii nr. 29/2018.
- Dacă ai achitat deja sumele respective, formulează o cerere de restituire în temeiul art. 5 din Legea nr. 29/2018, dacă nu ai făcut-o deja.
- Reține că amnistia fiscală este de strictă interpretare: ea nu acoperă tranzacții imobiliare ulterioare datei de 1 iunie 2017 și nu poate fi invocată pentru alte tipuri de obligații fiscale.
- Consultă un specialist fiscal pentru a evalua dacă situația ta concretă se încadrează în ipoteza legii, mai ales în cazul în care contestații administrative sau judiciare sunt încă pendinte.
Sursa: DECIZIA nr. 174 din 8 aprilie 2025, publicat in Monitorul Oficial al Romaniei pe 2026-06-04.
