Curtea Constituțională clarifică obligațiile de plată în asociațiile de proprietari

Curtea Constituțională confirmă: obligația de plată a cotelor de întreținere nu încalcă drepturile proprietarilor

Prin Decizia nr. 774 din 11 decembrie 2025, publicată în Monitorul Oficial la 2 iunie 2026, Curtea Constituțională a respins ca neîntemeiată excepția de neconstituționalitate ridicată împotriva art. 46 din fosta Lege nr. 230/2007 privind asociațiile de proprietari. Decizia reafirmă un principiu fundamental al dreptului locativ românesc: obligația tuturor proprietarilor dintr-un condominiu de a contribui la cheltuielile comune nu reprezintă o restrângere a dreptului de proprietate, ci o expresie firească a sarcinilor care decurg din coproprietatea forțată asupra părților comune ale imobilului. Hotărârea, definitivă și general obligatorie, interesează deopotrivă asociațiile de proprietari, administratorii de imobile și proprietarii care contestă modul de stabilire a cotelor de întreținere.

Context și obiective

Cauza își are originea în litigiul pornit de Gheorghe Popescu, un proprietar din București obligat prin hotărâre judecătorească la plata cotelor de întreținere restante pentru perioada iulie 2015 – aprilie 2018. În cadrul apelului formulat la Tribunalul București – Secția a III-a civilă, acesta a ridicat excepția de neconstituționalitate a dispozițiilor art. 46 din Legea nr. 230/2007, susținând că textul legal — care instituie obligația lunară de plată a contribuției la cheltuielile asociației — ar fi contrar principiului egalității în drepturi, dreptului la un proces echitabil, accesului liber la justiție și dreptului de proprietate privată.

Argumentele autorului excepției s-au concentrat pe lipsa unei limite de sumă în sarcina proprietarilor, pe presupusa imposibilitate de a verifica corectitudinea sumelor pretinse de asociație și pe costurile ridicate ale expertizelor necesare în eventualele litigii cu o asociație de rea-credință. Tribunalul București a apreciat excepția ca neîntemeiată, invocând jurisprudența anterioară a Curții Constituționale, iar Ministerul Public a solicitat, în principal, respingerea ca inadmisibilă, iar în subsidiar constatarea constituționalității textului criticat.

Cine este vizat

Decizia privește toți proprietarii de apartamente sau spații cu altă destinație din condominii, indiferent dacă sunt sau nu membri ai asociației de proprietari. Curtea a reiterat în mod explicit că obligația de plată a cheltuielilor comune rezultă din starea de indiviziune forțată cu privire la părțile comune ale imobilului, iar nu din calitatea de membru al asociației. Prin urmare, niciun proprietar nu se poate sustrage de la această obligație pe motiv că nu a aderat la asociație sau că nu este de acord cu cuantumul cotelor stabilite.

Decizia este relevantă și pentru asociațiile de proprietari și administratorii de imobile, cărora li se confirmă temeiul legal de a pretinde și recupera cotele de contribuție restante pe cale judiciară.

Obligații principale

Curtea Constituțională a statuat că dispozițiile art. 46 din Legea nr. 230/2007 — potrivit cărora „toți proprietarii au obligația să plătească lunar, conform listei de plată a cheltuielilor asociației de proprietari, în avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuție ce le revine la cheltuielile asociației de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociația de proprietari" — sunt pe deplin constituționale.

Totodată, instanța constituțională a subliniat că legea conține mecanisme de transparență menite să protejeze proprietarii: asociația este obligată să afișeze lunar, la vedere, modalitatea de calcul din care rezultă sumele de plată, cu prezentarea explicită a tuturor costurilor și a modului de repartizare. De asemenea, conform art. 10 din lege, proprietarii au dreptul de a cunoaște toate aspectele privind activitatea asociației și de a accesa, la cerere, orice document al acesteia. Curtea a arătat că eventualele abuzuri ale asociației în stabilirea cotelor nu constituie o problemă de constituționalitate, ci una de interpretare și aplicare a legii, care intră în competența instanțelor judecătorești.

Motivarea Curții

Curtea a construit motivarea pe câteva axe doctrinare esențiale. În primul rând, a calificat asociația de proprietari drept o formă specială de asociere cu scop de interes general — administrarea în bune condiții a clădirilor cu mai multe apartamente — invocând o jurisprudență constantă (Deciziile nr. 634/2021, nr. 726/2014, nr. 501/2012, nr. 1.155/2007, nr. 404/2017).

În al doilea rând, Curtea a reținut că obligația de plată nu aduce atingere dreptului de proprietate privată, ci reprezintă o aplicare directă a art. 44 alin. (7) din Constituție, care consacră obligația proprietarului de a asigura buna vecinătate și de a respecta sarcinile legale aferente dreptului de proprietate. Dreptul de proprietate, a subliniat Curtea, nu este absolut, ci presupune și responsabilități colective atunci când este exercitat într-o comunitate de coproprietari.

În al treilea rând, pretinsa discriminare invocată de autor a fost calificată drept o chestiune de fapt, legată de modul concret în care asociația a stabilit contribuțiile — verificare ce revine instanțelor de judecată, nu controlului de constituționalitate. Cât privește accesul la justiție, Curtea a constatat că textul criticat nu reglementează aspecte de natură să restricționeze acest drept, ci stabilește exclusiv o obligație de plată.

Ce trebuie să faci acum

Decizia nr. 774/2025 nu introduce obligații noi, dar clarifică în mod definitiv cadrul constituțional al cotelor de întreținere. Pentru proprietarii și asociațiile vizate, câteva direcții de acțiune rămân relevante:

• Proprietarii care contestă cuantumul cotelor de întreținere trebuie să utilizeze căile judiciare ordinare, solicitând instanței verificarea bunei-credințe a asociației, și nu să invoce neconstituționalitatea obligației de plată în sine.
• Asociațiile de proprietari trebuie să se asigure că respectă obligația de transparență prevăzută de lege: afișarea lunară a modalității de calcul, cu prezentarea explicită a tuturor costurilor, și garantarea accesului proprietarilor la documentele asociației.
• Administratorii de imobile trebuie să țină cont de faptul că, deși Legea nr. 230/2007 a fost între timp abrogată prin Legea nr. 196/2018, principiile constituționale confirmate de Curte rămân pe deplin aplicabile și sub noua reglementare.

Sursa: DECIZIA nr. 774 din 11 decembrie 2025, publicat in Monitorul Oficial al Romaniei pe 2026-06-02.