Recomandarea Comitetului european pentru risc sistemic din 31 octombrie 2016 privind acoperirea unor lacune la nivelul datelor privind bunurile imobile (CERS/2016/14)

SECȚIUNEA 1

Recomandarea A – Monitorizarea riscurilor care decurg din sectorul imobiliar locativ

Recomandarea B – Informații relevante în raport cu sectorul imobiliar locativ

Recomandarea C – Monitorizarea riscurilor care apar din sectorul imobiliar comercial

Recomandarea D – Informații relevante în raport cu sectorul imobiliar comercial

Recomandarea E – Publicarea de către autoritățile europene de supraveghere a datelor privind expunerile față de piețele imobiliare comerciale naționale

Recomandarea F – Instituirea unui cadru minim comun pentru piața fizică a bunurilor imobile comerciale

SECȚIUNEA 2

1.Definiții

2.Criterii de punere în aplicare

3.Calendar pentru măsurile adoptate în urma recomandării

4.Monitorizare și evaluare

ANEXA ICRITERII DE CONFORMITATE PENTRU RECOMANDĂRI

ANEXA I

CRITERII DE CONFORMITATE PENTRU RECOMANDĂRI

Recomandarea A

Se va considera că autoritățile naționale macroprudențiale respectă Recomandarea A punctele 1 și 2 atunci când acestea:

evaluează dacă indicatorii relevanți privind normele de creditare pentru creditele BIL sunt luați în considerare sau puși în aplicare în cadrul de monitorizare a riscurilor aferent sectorului BIL din jurisdicția acestora;

evaluează progresul realizat privind utilizarea indicatorilor specificați în Recomandarea A punctul 1 pentru această monitorizare;

evaluează măsura în care informațiile, deja disponibile sau anticipate a deveni disponibile în viitor, privind indicatorii relevanți sunt suficient de reprezentative pentru normele de creditare actuale din piața creditelor BIL a acestora;

evaluează dacă locuințele cumpărate în vederea închirierii reprezintă o sursă semnificativă de riscuri care decurg din sectorul imobiliar național sau constituie o parte semnificativă a totalului stocurilor sau fluxurilor de credite BIL;

în cazurile în care locuințele cumpărate în vederea închirierii sunt considerate o sursă semnificativă de riscuri care decurg din sectorul imobiliar național sau constituie o parte semnificativă a totalului stocurilor sau fluxurilor de credite BIL, evaluează progresul realizat privind utilizarea indicatorilor de monitorizare a riscurilor specificați în Recomandarea A punctul 2.

Se va considera că autoritățile naționale macroprudențiale respectă Recomandarea A punctele 3 și 4 atunci când acestea:

asigură adoptarea metodelor prevăzute în anexa IV pentru calcularea indicatorilor enumerați în Recomandarea A punctele 1 și 2;

în cazurile în care se utilizează altă metodă pe lângă cea prevăzută în anexa IV pentru calcularea indicatorilor relevanți, raportează cu privire la caracteristicile tehnice ale metodei și eficacitatea acesteia în monitorizarea riscurilor care decurg din sectorul BIL;

asigură utilizarea indicatorilor relevanți enumerați în Recomandarea A punctele 1 și 2 pentru monitorizarea cel puțin anuală a riscurilor în sectorul BIL.

Recomandarea B

Se va considera că autoritățile naționale macroprudențiale respectă Recomandarea B punctele 1 și 2 atunci când acestea:

evaluează progresul realizat privind monitorizarea distribuției univariate și a distribuțiilor multivariate selectate ale indicatorilor relevanți prevăzuți în modelul A din anexa II;

evaluează progresul realizat privind utilizarea informațiilor specificate în Recomandarea B punctul 2 și în modelul A din anexa II cu titlu de orientare pentru monitorizarea riscurilor relevante.

În cazurile în care locuințele cumpărate în vederea închirierii sunt considerate o sursă semnificativă de riscuri care decurg din sectorul imobiliar național sau constituie o parte semnificativă a totalului stocurilor sau fluxurilor de credite BIL, se va considera că autoritățile naționale macroprudențiale respectă Recomandarea B punctul 3 atunci când acestea:

evaluează progresul realizat privind monitorizarea separată a indicatorilor relevanți pentru locuințele cumpărate în vederea închirierii și pentru imobilele ocupate de proprietari;

evaluează progresul realizat privind monitorizarea datelor relevante defalcate pe dimensiuni, astfel cum se specifică în modelele A și B din anexa II.

Recomandarea C

Se va considera că autoritățile naționale macroprudențiale respectă Recomandarea C punctele 1 și 2 atunci când acestea:

evaluează dacă indicatorii relevanți pentru expunerile BIC naționale sunt luați în considerare sau puși în aplicare în cadrul de monitorizare a riscurilor pentru sectorul BIC din jurisdicția acestora;

asigură includerea indicatorilor privind piața BIC fizică, a indicatorilor privind expunerile față de riscul de credit ale sistemului financiar și a indicatorilor privind normele de creditare în cadrul de monitorizare a riscurilor;

evaluează măsura în care investițiile reprezintă o sursă semnificativă de finanțare pentru sectorul BIC național;

în cazurile în care investițiile sunt considerate o sursă semnificativă de finanțare pentru sectorul BIC național, evaluează progresul realizat privind utilizarea indicatorilor suplimentari pentru monitorizarea riscului prevăzuți în Recomandarea C punctul 2;

evaluează progresul realizat privind utilizarea, cel puțin, a indicatorilor prevăzuți în Recomandarea C punctul 1 și, după caz, în Recomandarea C punctul 2;

evaluează dacă informațiile privind acești indicatori (deja disponibile sau anticipate a fi disponibile) sunt suficient de reprezentative pentru piața BIC națională.

Se va considera că autoritățile naționale macroprudențiale respectă Recomandarea C punctele 3 și 4 atunci când acestea:

asigură adoptarea metodelor de calculare a indicatorilor enumerați în Recomandarea C punctele 1 și 2, astfel cum sunt prevăzute în anexa V și, dacă este cazul pentru BIC, în anexa IV;

în cazul în care se utilizează altă metodă pe lângă cea prevăzută în anexa IV și anexa V pentru calcularea indicatorilor relevanți, raportează cu privire la caracteristicile tehnice ale metodei și eficacitatea acesteia în monitorizarea riscurilor care decurg din sectorul BIC;

se asigură că indicatorii enumerați în Recomandarea C punctul 1 sunt utilizați pentru a monitoriza evoluțiile din sectorul BIC cel puțin trimestrial pentru indicatorii privind piața BIC fizică, fluxurile de creditare (inclusiv fluxuri de credite neperformante și provizioane pentru pierderile din credite) și normele de creditare corespunzătoare, precum și cel puțin anual pentru stocurile de credite (inclusiv stocuri de credite neperformante și provizioane pentru pierderile din credite) și normele de creditare corespunzătoare;

în cazurile în care investițiile sunt considerate o sursă semnificativă de finanțare pentru sectorul BIC național, se asigură că indicatorii enumerați în Recomandarea C punctul 2 sunt utilizați pentru a monitoriza evoluțiile din sectorul BIC cel puțin trimestrial pentru fluxurile de investiții (inclusiv ajustările evaluării investițiilor), precum și cel puțin anual pentru stocurile de investiții (inclusiv ajustările evaluării investițiilor).

Recomandarea D

Se va considera că autoritățile naționale macroprudențiale respectă Recomandarea D atunci când acestea:

evaluează progresul realizat privind monitorizarea indicatorilor relevanți prevăzuți în modelele A, B și C din anexa III;

evaluează progresul realizat privind utilizarea informațiilor relevante specificate în Recomandarea D punctul 2 și indicate în modelele A, B și C din anexa III cu titlu de orientare pentru monitorizarea riscurilor relevante;

în cazurile în care investițiile sunt considerate o sursă semnificativă de finanțare pentru sectorul BIC național, evaluează progresul realizat privind utilizarea informațiilor relevante specificate în Recomandarea D punctul 3 și indicate în modelul B din anexa III cu titlu de orientare pentru monitorizarea riscurilor relevante;

în cazurile în care sunt utilizați indicatori suplimentari pentru a monitoriza evoluțiile din sectorul BIC, raportează cu privire la informațiile suplimentare utilizate pentru monitorizarea riscurilor.

Recomandarea E

Se va considera că AES respectă Recomandarea E atunci când acestea:

definesc un model pentru publicarea datelor privind expunerile entităților care fac obiectul supravegherii acestora față de fiecare piață BIC națională din Uniune;

publică cel puțin anual date agregate, colectate în temeiul obligațiilor de raportare existente, privind expunerile entităților care fac obiectul supravegherii acestora față de fiecare piață BIC națională din Uniune.

Recomandarea F

Se va considera că Comisia (Eurostat) respectă Recomandarea F atunci când aceasta:

în baza adecvării definițiilor și defalcărilor pentru indicatorii relevanți privind piața BIC fizică care sunt utilizați în prezent în statele membre, propune dispoziții legislative la nivelul Uniunii care instituie un cadru minim comun pentru dezvoltarea, producția și difuzarea unei baze de date referitoare la indicatorii relevanți, în vederea armonizării acestor indicatori;

asigură alinierea legislației propuse cu indicatorii și definițiile acestora, astfel cum sunt utilizate în scopuri de supraveghere sau stabilitate financiară, pentru a evita o creștere nejustificată a sarcinii entităților raportoare;

asigură calitatea indicatorilor relevanți privind piața BIC fizică prin dezvoltarea de standarde, surse, metode și proceduri statistice pentru elaborarea bazei de date referitoare la indicatorii relevanți;

se asigură că punerea în aplicare a standardelor, surselor, metodelor și procedurilor statistice dezvoltate legate de baza de date referitoare la indicatorii relevanți privind piața BIC fizică nu conduce la o creștere nejustificată a sarcinii entităților raportoare;

promovează punerea în aplicare a standardelor, surselor, metodelor și procedurilor statistice dezvoltate pentru elaborarea bazei de date referitoare la indicatorii relevanți privind piața BIC fizică.

evaluează dacă indicatorii relevanți privind normele de creditare pentru creditele BIL sunt luați în considerare sau puși în aplicare în cadrul de monitorizare a riscurilor aferent sectorului BIL din jurisdicția acestora;

evaluează progresul realizat privind utilizarea indicatorilor specificați în Recomandarea A punctul 1 pentru această monitorizare;

evaluează măsura în care informațiile, deja disponibile sau anticipate a deveni disponibile în viitor, privind indicatorii relevanți sunt suficient de reprezentative pentru normele de creditare actuale din piața creditelor BIL a acestora;

evaluează dacă locuințele cumpărate în vederea închirierii reprezintă o sursă semnificativă de riscuri care decurg din sectorul imobiliar național sau constituie o parte semnificativă a totalului stocurilor sau fluxurilor de credite BIL;

în cazurile în care locuințele cumpărate în vederea închirierii sunt considerate o sursă semnificativă de riscuri care decurg din sectorul imobiliar național sau constituie o parte semnificativă a totalului stocurilor sau fluxurilor de credite BIL, evaluează progresul realizat privind utilizarea indicatorilor de monitorizare a riscurilor specificați în Recomandarea A punctul 2.

asigură adoptarea metodelor prevăzute în anexa IV pentru calcularea indicatorilor enumerați în Recomandarea A punctele 1 și 2;

în cazurile în care se utilizează altă metodă pe lângă cea prevăzută în anexa IV pentru calcularea indicatorilor relevanți, raportează cu privire la caracteristicile tehnice ale metodei și eficacitatea acesteia în monitorizarea riscurilor care decurg din sectorul BIL;

asigură utilizarea indicatorilor relevanți enumerați în Recomandarea A punctele 1 și 2 pentru monitorizarea cel puțin anuală a riscurilor în sectorul BIL.

evaluează progresul realizat privind monitorizarea distribuției univariate și a distribuțiilor multivariate selectate ale indicatorilor relevanți prevăzuți în modelul A din anexa II;

evaluează progresul realizat privind utilizarea informațiilor specificate în Recomandarea B punctul 2 și în modelul A din anexa II cu titlu de orientare pentru monitorizarea riscurilor relevante.

evaluează progresul realizat privind monitorizarea separată a indicatorilor relevanți pentru locuințele cumpărate în vederea închirierii și pentru imobilele ocupate de proprietari;

evaluează progresul realizat privind monitorizarea datelor relevante defalcate pe dimensiuni, astfel cum se specifică în modelele A și B din anexa II.

evaluează dacă indicatorii relevanți pentru expunerile BIC naționale sunt luați în considerare sau puși în aplicare în cadrul de monitorizare a riscurilor pentru sectorul BIC din jurisdicția acestora;

asigură includerea indicatorilor privind piața BIC fizică, a indicatorilor privind expunerile față de riscul de credit ale sistemului financiar și a indicatorilor privind normele de creditare în cadrul de monitorizare a riscurilor;

evaluează măsura în care investițiile reprezintă o sursă semnificativă de finanțare pentru sectorul BIC național;

în cazurile în care investițiile sunt considerate o sursă semnificativă de finanțare pentru sectorul BIC național, evaluează progresul realizat privind utilizarea indicatorilor suplimentari pentru monitorizarea riscului prevăzuți în Recomandarea C punctul 2;

evaluează progresul realizat privind utilizarea, cel puțin, a indicatorilor prevăzuți în Recomandarea C punctul 1 și, după caz, în Recomandarea C punctul 2;

evaluează dacă informațiile privind acești indicatori (deja disponibile sau anticipate a fi disponibile) sunt suficient de reprezentative pentru piața BIC națională.

asigură adoptarea metodelor de calculare a indicatorilor enumerați în Recomandarea C punctele 1 și 2, astfel cum sunt prevăzute în anexa V și, dacă este cazul pentru BIC, în anexa IV;

în cazul în care se utilizează altă metodă pe lângă cea prevăzută în anexa IV și anexa V pentru calcularea indicatorilor relevanți, raportează cu privire la caracteristicile tehnice ale metodei și eficacitatea acesteia în monitorizarea riscurilor care decurg din sectorul BIC;

se asigură că indicatorii enumerați în Recomandarea C punctul 1 sunt utilizați pentru a monitoriza evoluțiile din sectorul BIC cel puțin trimestrial pentru indicatorii privind piața BIC fizică, fluxurile de creditare (inclusiv fluxuri de credite neperformante și provizioane pentru pierderile din credite) și normele de creditare corespunzătoare, precum și cel puțin anual pentru stocurile de credite (inclusiv stocuri de credite neperformante și provizioane pentru pierderile din credite) și normele de creditare corespunzătoare;

în cazurile în care investițiile sunt considerate o sursă semnificativă de finanțare pentru sectorul BIC național, se asigură că indicatorii enumerați în Recomandarea C punctul 2 sunt utilizați pentru a monitoriza evoluțiile din sectorul BIC cel puțin trimestrial pentru fluxurile de investiții (inclusiv ajustările evaluării investițiilor), precum și cel puțin anual pentru stocurile de investiții (inclusiv ajustările evaluării investițiilor).

evaluează progresul realizat privind monitorizarea indicatorilor relevanți prevăzuți în modelele A, B și C din anexa III;

evaluează progresul realizat privind utilizarea informațiilor relevante specificate în Recomandarea D punctul 2 și indicate în modelele A, B și C din anexa III cu titlu de orientare pentru monitorizarea riscurilor relevante;

în cazurile în care investițiile sunt considerate o sursă semnificativă de finanțare pentru sectorul BIC național, evaluează progresul realizat privind utilizarea informațiilor relevante specificate în Recomandarea D punctul 3 și indicate în modelul B din anexa III cu titlu de orientare pentru monitorizarea riscurilor relevante;

în cazurile în care sunt utilizați indicatori suplimentari pentru a monitoriza evoluțiile din sectorul BIC, raportează cu privire la informațiile suplimentare utilizate pentru monitorizarea riscurilor.

definesc un model pentru publicarea datelor privind expunerile entităților care fac obiectul supravegherii acestora față de fiecare piață BIC națională din Uniune;

publică cel puțin anual date agregate, colectate în temeiul obligațiilor de raportare existente, privind expunerile entităților care fac obiectul supravegherii acestora față de fiecare piață BIC națională din Uniune.

în baza adecvării definițiilor și defalcărilor pentru indicatorii relevanți privind piața BIC fizică care sunt utilizați în prezent în statele membre, propune dispoziții legislative la nivelul Uniunii care instituie un cadru minim comun pentru dezvoltarea, producția și difuzarea unei baze de date referitoare la indicatorii relevanți, în vederea armonizării acestor indicatori;

asigură alinierea legislației propuse cu indicatorii și definițiile acestora, astfel cum sunt utilizate în scopuri de supraveghere sau stabilitate financiară, pentru a evita o creștere nejustificată a sarcinii entităților raportoare;

asigură calitatea indicatorilor relevanți privind piața BIC fizică prin dezvoltarea de standarde, surse, metode și proceduri statistice pentru elaborarea bazei de date referitoare la indicatorii relevanți;

se asigură că punerea în aplicare a standardelor, surselor, metodelor și procedurilor statistice dezvoltate legate de baza de date referitoare la indicatorii relevanți privind piața BIC fizică nu conduce la o creștere nejustificată a sarcinii entităților raportoare;

promovează punerea în aplicare a standardelor, surselor, metodelor și procedurilor statistice dezvoltate pentru elaborarea bazei de date referitoare la indicatorii relevanți privind piața BIC fizică.

ANEXA IIMODELE ORIENTATIVE PENTRU INDICATORII PRIVIND SECTORUL IMOBILIAR LOCATIV

ANEXA II

MODELE ORIENTATIVE PENTRU INDICATORII PRIVIND SECTORUL IMOBILIAR LOCATIV

Modelul A: indicatori și defalcări aferente pentru creditele BIL

Modele pentru bunuri imobile locative

Modelul B: indicatori și defalcări aferente cu privire la creditele BIL pentru imobile cumpărate în vederea închirierii și pentru imobile ocupate de proprietari

Modele suplimentare pentru țări cu risc sau piață semnificativă de imobile cumpărate în vederea închirierii

ANEXA IIIMODELE ORIENTATIVE PENTRU INDICATORII PRIVIND SECTORUL IMOBILIAR COMERCIAL

ANEXA III

MODELE ORIENTATIVE PENTRU INDICATORII PRIVIND SECTORUL IMOBILIAR COMERCIAL

Modelul A: indicatori privind piața fizică

Modelul B: indicatori privind expunerile sistemului financiar

Modelul C: indicatori privind normele de creditare

ANEXA IVORIENTĂRI PRIVIND METODELE DE MĂSURARE ȘI CALCULARE A INDICATORILOR

ANEXA IV

ORIENTĂRI PRIVIND METODELE DE MĂSURARE ȘI CALCULARE A INDICATORILOR

Prezenta anexă furnizează orientări de ansamblu privind metodele de calculare a indicatorilor utilizați în modelele din anexa II și, dacă este cazul, din anexa III. Scopul acesteia nu este de a furniza instrucțiuni tehnice detaliate pentru completarea modelelor, care să acopere toate cazurile posibile. În plus, orientările ar trebui interpretate ca acoperind definiții de referință și metode de referință, iar în anumite cazuri divergențele ar putea fi justificate în vederea adaptării la particularitățile piețelor sau segmentelor de piață.

Raportul împrumut/garanții la inițiere (LTV-O)

LTV-O se definește astfel:

LTVO = LV

Pentru calcul, L:

Include toate împrumuturile sau tranșele de împrumut garantate de debitor cu bunul imobil în momentul inițierii (indiferent de scopul creditului), în urma unei agregări a creditelor în funcție de debitor și în funcție de garanție reală.

În cazul imobilelor încă în construcție, LTV-O la un moment n se poate calcula astfel:

LTVO_n = Σn_(i=1)L_iV_0Σn_(i=1)ΔV_(i,i-1)

unde i = 1, …, n se referă la tranșele de împrumut acordate până în momentul n, V0 este valoarea inițială a garanției reale imobiliare (de exemplu, teren) și ΔV_(i,i-1) reprezintă modificarea valorii imobilului care a apărut în perioadele de până la acordarea ultimei tranșe de împrumut.

Nu include credite care nu sunt garantate de imobil, cu excepția cazului în care furnizorul de credit raportor consideră creditele negarantate ca făcând parte din tranzacția de finanțare a creditului pentru locuință, care combină atât credite garantate, cât și credite negarantate. În acest caz, în L ar trebui incluse și creditele negarantate.

Nu se ajustează pentru prezența altor factori de diminuare a riscului de credit.

Nu include costurile și comisioanele aferente creditului BIL.

Nu include subvenții pentru credite.

Pentru calcul, V:

Se calculează pe baza valorii imobilului la inițiere, măsurată ca cea mai mică valoare dintre următoarele:

valoarea tranzacției, de exemplu, înregistrată într-un act notarial; și

valoarea evaluată de un evaluator extern sau intern independent.

În cazul în care este disponibilă o singură valoare, ar trebui utilizată această valoare.

Nu ține cont de valoarea lucrărilor de renovare sau construcție planificate.

În cazul imobilelor încă în construcție, V reprezintă valoarea totală a imobilului până la data raportării (ținând cont de creșterea valorii datorată progresului lucrărilor de construcție). V este evaluată la acordarea oricărei tranșe noi de împrumut, permițând calcularea unei LTV-O actualizate.

Nu se ajustează pentru prezența altor factori de diminuare a riscului de credit.

Nu include costurile și comisioanele aferente creditului BIL.

Nu se calculează ca valoare pe termen lung. În timp ce utilizarea valorii pe termen lung ar putea fi justificată de caracterul prociclic al V, LTV-O urmărește capturarea normelor de creditare la inițiere. Prin urmare, dacă, în momentul în care un credit BIL este acordat și LTV-O este înregistrată, V nu a reprezentat valoarea activului la inițiere, astfel cum este înregistrată în înregistrările creditorului, aceasta nu ar captura în mod adecvat politica de creditare efectivă a creditorului în ceea ce privește LTV-O.

În plus față de calcularea LTV-O în conformitate cu metoda descrisă la punctele 2 și 3 de mai sus, autoritățile naționale macroprudențiale pot, de asemenea, dacă consideră necesar pentru a ține cont de aspectele specifice ale piețelor acestora, să calculeze LTV-O prin deducerea din definiția V de la punctul 3 soldul total de credite BIL, acordate efectiv sau nu, care sunt garantate cu ipoteci cu rang superior asupra imobilului, în loc ca acestea să fie incluse în calcularea L descris la punctul 2.

În cazul în care piețele creditelor pentru imobilele cumpărate în vederea închirierii și pentru cele ocupate de proprietari se monitorizează separat, se aplică definiția LTV-O, sub rezerva următoarelor excepții:

în ceea ce privește împrumuturile pentru imobilele cumpărate în vederea închirierii:

L include numai împrumuturile sau tranșele de împrumut garantate de debitor cu bunul imobil în momentul inițierii care sunt legate de împrumutul pentru imobilul cumpărat în vederea închirierii;

V include numai valoarea la inițiere a imobilului cumpărat în vederea închirierii.

în ceea ce privește împrumuturile pentru imobile ocupate de proprietari:

L include numai împrumuturile sau tranșele de împrumut garantate de debitor cu bunul imobil în momentul inițierii care sunt legate de împrumutul pentru imobilul ocupat de proprietar;

V include numai valoarea la inițiere a imobilului ocupat de proprietar.

Autoritățile naționale macroprudențiale ar trebui să acorde atenție faptului că rapoartele LTV au o natură prociclică și, prin urmare, ar trebui să fie prudente cu privire la acestea în orice cadru de monitorizare a riscurilor. De asemenea, acestea ar putea avea în vedere și utilizarea unor parametri suplimentari, precum raportul împrumut/valoare pe termen lung (loan-to-long-term-value), unde valoarea garanției se ajustează în conformitate cu evoluția pe termen lung a unui indice al prețurilor de piață.

Raportul împrumut/garanții curent (LTV-C)

LTV-C este definit astfel:

LTVC = LCVC

Pentru calcul, LC:

Se măsoară ca soldul creditului (creditelor) – definit ca L în secțiunea 1 punctul 2 – la data raportării, ținând cont de rambursări de capital, restructurări de credite, noi plăți de capital, dobânzi acumulate și, în cazul creditelor în monedă străină, modificări ale cursului de schimb.

Se ajustează pentru a ține cont de economiile acumulate într-un vehicul de investiții destinat rambursării principalului creditului. Economiile acumulate pot fi deduse din LC numai după îndeplinirea următoarelor condiții:

economiile acumulate sunt constituite drept garanție reală necondiționată față de creditor, cu scopul explicit de a rambursa principalul creditului la datele contractuale stabilite; și

este aplicată o marjă corespunzătoare de ajustare a valorii, determinată de autoritatea națională macroprudențială, pentru a reflecta riscurile de piață și/sau aferente terților asociate investițiilor subiacente.

Pentru calcul, VC:

Reflectă modificările valorii V, astfel cum este definită în secțiunea 1 punctul 3, de la cea mai recentă evaluare a imobilului. Valoarea curentă a imobilului ar trebui evaluată de un evaluator extern sau intern independent. Dacă o astfel de evaluare nu este disponibilă, valoarea curentă a imobilului poate fi estimată utilizând un indice granular al valorilor bunurilor imobile (de exemplu, pe baza datelor privind tranzacțiile). În cazul în care nu este disponibil un astfel de indice al valorilor bunurilor imobile, poate fi utilizat un indice granular al prețurilor bunurilor imobile, după aplicarea unei reduceri a valorii alese în mod adecvat pentru a ține cont de deprecierea imobilului. Orice indice al valorilor sau prețurilor bunurilor imobile ar trebui să fie suficient de diferențiat în funcție de localizarea geografică a imobilului și de tipul de imobil.

Se ajustează pentru modificări ale garanției reale anterioare asupra imobilului.

Se calculează anual.

Atunci când piețele de credite BIL pentru imobile cumpărate în vederea închirierii și imobile ocupate de proprietari sunt monitorizate separat, se aplică definiția LTV-C, sub rezerva următoarelor excepții:

în ceea ce privește împrumuturile pentru imobile cumpărate în vederea închirierii:

LC include numai împrumuturile sau tranșele de împrumut garantate de debitor cu bunul imobil în momentul inițierii care sunt legate de împrumutul pentru imobilul cumpărat în vederea închirierii.

VC se referă la valoarea curentă a imobilului cumpărat în vederea închirierii.

în ceea ce privește împrumuturile pentru imobile ocupate de proprietari:

LC include numai împrumuturile sau tranșele de împrumut garantate de debitor cu bunul imobil în momentul inițierii care sunt legate de împrumutul pentru imobilul ocupat de proprietar.

VC include numai valoarea curentă a imobilului ocupat de proprietar.

Raportul împrumut/venituri la inițiere (LTI-O)

LTI-O este definit astfel:

LTIO = LI

Pentru calcul, L are sensul prevăzut în secțiunea 1 punctul 2.

Pentru calcul, I este venitul disponibil anual total al debitorului, astfel cum este înregistrat de furnizorul de credit în momentul inițierii creditului BIL.

La determinarea venitului disponibil al unui debitor, destinatarii sunt încurajați să respecte definiția (1) în cea mai mare măsură posibilă și cel puțin definiția (2):

Definiția (1): venit disponibil = venituri din salarii + venituri din activități independente (de exemplu, profituri) + venituri din pensii publice + venituri din pensii private și ocupaționale + venituri din indemnizații de șomaj + venituri din transferuri sociale, altele decât indemnizațiile de șomaj + transferuri private periodice (precum pensii alimentare) + venituri brute din închirierea bunurilor imobile + venituri din investiții financiare + venituri din afaceri sau asocieri private + venituri periodice din alte surse + subvenții pentru împrumuturi – impozite – prime pentru asistență medicală/asistență socială/asigurări medicale + reduceri de impozite.

În sensul prezentei definiții:

veniturile brute din închirierea bunurilor imobile includ atât venituri din închirierea bunurilor deținute care nu sunt grevate de un credit BIL, cât și venituri din imobile cumpărate în vederea închirierii. Veniturile din chirii ar trebui determinate din informațiile disponibile băncilor sau, în caz contrar, sunt imputate. În cazul în care nu sunt disponibile informații precise, instituția raportoare ar trebui să furnizeze cea mai bună estimare a veniturilor din chirii și ar trebui să descrie metodologia utilizată pentru a o obține;

impozitele ar trebui să includă, în ordinea importanței, impozitele pe salarii, creditele fiscale, primele de pensii sau asigurări, dacă sunt aplicate la venitul brut, impozitele specifice, de exemplu, impozitele pe proprietate, și alte impozite care nu se aplică consumului;

primele pentru asistență medicală/asistență socială/asigurări medicale ar trebui să includă cheltuielile fixe și obligatorii care, în anumite țări, sunt efectuate după plata impozitelor;

reducerile de impozite ar trebui să includă restituirile din partea autorității fiscale care sunt legate de deducerea dobânzii la creditul BIL;

subvențiile pentru împrumuturi ar trebui să includă toate intervențiile din sectorul public destinate să reducă povara serviciului datoriei pentru debitor (de exemplu, dobânzi subvenționate, subvenții pentru rambursare).

Definiția (2): venit disponibil = venituri din salarii + venituri din activități independente (de exemplu, profituri) – impozite.

Atunci când piețele de credite BIL pentru imobile cumpărate în vederea închirierii și pentru imobile ocupate de proprietari sunt monitorizate separat, se aplică definiția LTI-O, sub rezerva următoarelor excepții:

în ceea ce privește împrumuturile pentru imobile cumpărate în vederea închirierii:

L include numai împrumuturile sau tranșele de împrumut garantate de debitor cu bunul imobil în momentul inițierii care sunt legate de împrumutul pentru imobilul cumpărat în vederea închirierii;

în ceea ce privește împrumuturile pentru imobile ocupate de proprietari:

L include numai împrumuturile sau tranșele de împrumut garantate de debitor cu bunul imobil în momentul inițierii care sunt legate de imobilul ocupat de proprietari.

Atunci când un debitor are atât împrumuturi pentru imobile ocupate de proprietari, cât și împrumuturi pentru imobile cumpărate în vederea închirierii, pentru a acoperi plata împrumuturilor pentru imobile ocupate de proprietari pot fi utilizate numai veniturile din închirierea imobilelor cumpărate în vederea închirierii din care s-au scăzut costurile cu serviciul datoriei aferente împrumuturilor pentru imobile cumpărate în vederea închirierii. În acest caz, definiția optimă a venitului disponibil este următoarea:

venit disponibil = venituri din salarii + venituri din activități independente, de exemplu, profituri + venituri din pensii publice + venituri din pensii private și ocupaționale + venituri din indemnizații de șomaj + venituri din transferuri sociale, altele decât indemnizațiile de șomaj + transferuri private periodice (precum pensii alimentare) + (venituri brute din închirierea bunurilor imobile – costurile aferente serviciului datoriei pentru imobilele destinate închirierii) + venituri din investiții financiare + venituri din afaceri sau asocieri private + venituri periodice din alte surse + subvenții pentru împrumuturi – impozite – prime pentru asistență medicală/asistență socială/asigurări medicale + reduceri de impozite.

Raportul datorii/venituri la inițiere (DTI-O)

DTI-O este definit astfel:

DTIO = DI

Pentru calcul, D include datoriile totale ale debitorului, garantate sau nu de bunuri imobile, inclusiv toate împrumuturile financiare curente, respectiv cele acordate de furnizorul creditului BIL și de alți creditori, în momentul inițierii creditului BIL.

Pentru calcul, I are sensul prevăzut în secțiunea 3 punctul 4.

Raportul serviciul împrumutului/venituri la inițiere (LSTI-O)

LSTI-O este definit astfel:

LSTIO = LSI

Pentru calcul, LS reprezintă costurile anuale cu serviciul datoriei aferente creditului BIL, definit ca L în secțiunea 1 punctul 2, în momentul inițierii creditului.

Pentru calcul, I are sensul prevăzut în secțiunea 3 punctul 4.

Atunci când piețele de credite BIL pentru imobile cumpărate în vederea închirierii și pentru imobile ocupate de proprietari sunt monitorizate separat, se aplică definiția LSTI-O, sub rezerva următoarelor excepții:

în ceea ce privește împrumuturile pentru imobile cumpărate în vederea închirierii:

LS reprezintă costurile anuale cu serviciul datoriei aferente creditului pentru imobilul cumpărat în vederea închirierii, în momentul inițierii creditului.

în ceea ce privește împrumuturile pentru imobile ocupate de proprietari:

LS reprezintă costurile anuale cu serviciul datoriei aferente creditului pentru imobilul ocupat de proprietar, în momentul inițierii creditului.

Definiția optimă relevantă a venitului disponibil este:

venit disponibil = venituri din salarii + venituri din activități independente, de exemplu, profituri + venituri din pensii publice + venituri din pensii private și ocupaționale + venituri din indemnizații de șomaj + venituri din transferuri sociale, altele decât indemnizațiile de șomaj + transferuri private periodice (precum pensii alimentare) + (venituri brute din închirierea bunurilor imobile – costurile aferente serviciului datoriei pentru imobilele destinate închirierii + venituri din investiții financiare) + venituri din afaceri sau asocieri private + venituri periodice din alte surse + subvenții pentru împrumuturi – impozite – prime pentru asistență medicală/asistență socială/asigurări medicale + reduceri de impozite.

Raportul serviciul datoriei/venituri la inițiere (DSTI-O)

DSTI-O este definit astfel:

DSTIO = DSI

Pentru calcul, DS reprezintă costurile anuale cu serviciul datoriei aferente datoriilor totale ale debitorului, definite ca D în secțiunea 4 punctul 2, în momentul inițierii creditului.

Pentru calcul, I are sensul prevăzut în secțiunea 3 punctul 4.

DSTI-O ar trebui considerat un indicator opțional, deoarece nu în toate jurisdicțiile creditorii au acces la informațiile necesare pentru calcularea numărătorului acestuia. Totuși, în jurisdicțiile în care creditorii au acces la aceste informații (de exemplu, prin centrale ale creditelor sau evidențe fiscale), autoritățile macroprudențiale sunt puternic încurajate să includă și acest indicator în cadrul acestora de monitorizare a riscurilor.

Rata de acoperire a dobânzilor (ICR)

ICR este definită astfel:

ICR = Venituri anuale brute din chiriiCheltuieli anuale cu dobânzile

Pentru calcul:

veniturile anuale brute din chirii sunt veniturile anuale brute obținute din locuința cumpărată în vederea închirierii, înainte de deducerea oricăror cheltuieli de exploatare pentru menținerea valorii imobilului și a impozitelor;

cheltuielile anuale cu dobânzile sunt cheltuielile anuale cu dobânzile asociate locuinței cumpărate în vederea închirierii.

Raportul se poate referi la valoarea sa la inițierea creditului (ICR-O) sau la valoarea sa curentă (ICR-C).

Raportul împrumut/chirii la inițiere (LTR-O)

LTR-O este definit astfel:

LTRO = Împrumut pentru un imobil cumpărat în vederea închirieriiVenituri anuale nete din chirii sau Venituri anuale brute din chirii

Pentru calcul:

împrumut pentru un imobil cumpărat în vederea închirierii are același sens ca L în secțiunea 1 punctul 2, dar se limitează la creditele BIL care finanțează imobilele cumpărate în vederea închirierii;

veniturile anuale nete din chirii reprezintă veniturile anuale din chirii obținute din imobilul cumpărat în vederea închirierii, cu scăderea cheltuielilor de exploatare necesare pentru menținerea valorii imobilului, dar înainte de deducerea impozitelor;

veniturile anuale brute din chirii reprezintă veniturile anuale din chirii obținute din închirierea imobilului cumpărat în vederea închirierii, înainte de deducerea oricăror cheltuieli de exploatare pentru menținerea valorii imobilului și a impozitelor.

Pentru calcularea LTR-O ar trebui utilizate veniturile anuale nete din chirii. În cazul în care aceste informații nu sunt disponibile, pot fi utilizate ca alternativă veniturile anuale brute din chirii.

Include toate împrumuturile sau tranșele de împrumut garantate de debitor cu bunul imobil în momentul inițierii (indiferent de scopul creditului), în urma unei agregări a creditelor în funcție de debitor și în funcție de garanție reală.

Se măsoară pe baza sumelor acordate efectiv și, prin urmare, nu include sume neutilizate din liniile de credit. În cazul imobilelor încă în construcție, L este suma tuturor tranșelor de împrumut acordate până la data raportării, iar LTV-O se calculează la data acordării oricărei noi tranșe de împrumut. În mod alternativ, în cazul în care metoda de calcul menționată mai sus nu este disponibilă sau nu corespunde practicii curente a pieței, LTV-O se poate calcula și pe baza împrumuturilor totale acordate și a valorii preconizate la finalizarea BIL în curs de construcție.

Nu include credite care nu sunt garantate de imobil, cu excepția cazului în care furnizorul de credit raportor consideră creditele negarantate ca făcând parte din tranzacția de finanțare a creditului pentru locuință, care combină atât credite garantate, cât și credite negarantate. În acest caz, în L ar trebui incluse și creditele negarantate.

Nu se ajustează pentru prezența altor factori de diminuare a riscului de credit.

Nu include costurile și comisioanele aferente creditului BIL.

Nu include subvenții pentru credite.

Se calculează pe baza valorii imobilului la inițiere, măsurată ca cea mai mică valoare dintre următoarele:

valoarea tranzacției, de exemplu, înregistrată într-un act notarial; și

valoarea evaluată de un evaluator extern sau intern independent.

Nu ține cont de valoarea lucrărilor de renovare sau construcție planificate.

În cazul imobilelor încă în construcție, V reprezintă valoarea totală a imobilului până la data raportării (ținând cont de creșterea valorii datorată progresului lucrărilor de construcție). V este evaluată la acordarea oricărei tranșe noi de împrumut, permițând calcularea unei LTV-O actualizate.

Nu se ajustează pentru prezența altor factori de diminuare a riscului de credit.

Nu include costurile și comisioanele aferente creditului BIL.

Nu se calculează ca valoare pe termen lung. În timp ce utilizarea valorii pe termen lung ar putea fi justificată de caracterul prociclic al V, LTV-O urmărește capturarea normelor de creditare la inițiere. Prin urmare, dacă, în momentul în care un credit BIL este acordat și LTV-O este înregistrată, V nu a reprezentat valoarea activului la inițiere, astfel cum este înregistrată în înregistrările creditorului, aceasta nu ar captura în mod adecvat politica de creditare efectivă a creditorului în ceea ce privește LTV-O.

valoarea tranzacției, de exemplu, înregistrată într-un act notarial; și

valoarea evaluată de un evaluator extern sau intern independent.

în ceea ce privește împrumuturile pentru imobilele cumpărate în vederea închirierii:

L include numai împrumuturile sau tranșele de împrumut garantate de debitor cu bunul imobil în momentul inițierii care sunt legate de împrumutul pentru imobilul cumpărat în vederea închirierii;

V include numai valoarea la inițiere a imobilului cumpărat în vederea închirierii.

în ceea ce privește împrumuturile pentru imobile ocupate de proprietari:

L include numai împrumuturile sau tranșele de împrumut garantate de debitor cu bunul imobil în momentul inițierii care sunt legate de împrumutul pentru imobilul ocupat de proprietar;

V include numai valoarea la inițiere a imobilului ocupat de proprietar.

L include numai împrumuturile sau tranșele de împrumut garantate de debitor cu bunul imobil în momentul inițierii care sunt legate de împrumutul pentru imobilul cumpărat în vederea închirierii;

V include numai valoarea la inițiere a imobilului cumpărat în vederea închirierii.

L include numai împrumuturile sau tranșele de împrumut garantate de debitor cu bunul imobil în momentul inițierii care sunt legate de împrumutul pentru imobilul ocupat de proprietar;

V include numai valoarea la inițiere a imobilului ocupat de proprietar.

Se măsoară ca soldul creditului (creditelor) – definit ca L în secțiunea 1 punctul 2 – la data raportării, ținând cont de rambursări de capital, restructurări de credite, noi plăți de capital, dobânzi acumulate și, în cazul creditelor în monedă străină, modificări ale cursului de schimb.

Se ajustează pentru a ține cont de economiile acumulate într-un vehicul de investiții destinat rambursării principalului creditului. Economiile acumulate pot fi deduse din LC numai după îndeplinirea următoarelor condiții:

economiile acumulate sunt constituite drept garanție reală necondiționată față de creditor, cu scopul explicit de a rambursa principalul creditului la datele contractuale stabilite; și

este aplicată o marjă corespunzătoare de ajustare a valorii, determinată de autoritatea națională macroprudențială, pentru a reflecta riscurile de piață și/sau aferente terților asociate investițiilor subiacente.

economiile acumulate sunt constituite drept garanție reală necondiționată față de creditor, cu scopul explicit de a rambursa principalul creditului la datele contractuale stabilite; și

este aplicată o marjă corespunzătoare de ajustare a valorii, determinată de autoritatea națională macroprudențială, pentru a reflecta riscurile de piață și/sau aferente terților asociate investițiilor subiacente.

Reflectă modificările valorii V, astfel cum este definită în secțiunea 1 punctul 3, de la cea mai recentă evaluare a imobilului. Valoarea curentă a imobilului ar trebui evaluată de un evaluator extern sau intern independent. Dacă o astfel de evaluare nu este disponibilă, valoarea curentă a imobilului poate fi estimată utilizând un indice granular al valorilor bunurilor imobile (de exemplu, pe baza datelor privind tranzacțiile). În cazul în care nu este disponibil un astfel de indice al valorilor bunurilor imobile, poate fi utilizat un indice granular al prețurilor bunurilor imobile, după aplicarea unei reduceri a valorii alese în mod adecvat pentru a ține cont de deprecierea imobilului. Orice indice al valorilor sau prețurilor bunurilor imobile ar trebui să fie suficient de diferențiat în funcție de localizarea geografică a imobilului și de tipul de imobil.

Se ajustează pentru modificări ale garanției reale anterioare asupra imobilului.

Se calculează anual.

în ceea ce privește împrumuturile pentru imobile cumpărate în vederea închirierii:

LC include numai împrumuturile sau tranșele de împrumut garantate de debitor cu bunul imobil în momentul inițierii care sunt legate de împrumutul pentru imobilul cumpărat în vederea închirierii.

VC se referă la valoarea curentă a imobilului cumpărat în vederea închirierii.

în ceea ce privește împrumuturile pentru imobile ocupate de proprietari:

LC include numai împrumuturile sau tranșele de împrumut garantate de debitor cu bunul imobil în momentul inițierii care sunt legate de împrumutul pentru imobilul ocupat de proprietar.

VC include numai valoarea curentă a imobilului ocupat de proprietar.

LC include numai împrumuturile sau tranșele de împrumut garantate de debitor cu bunul imobil în momentul inițierii care sunt legate de împrumutul pentru imobilul cumpărat în vederea închirierii.

VC se referă la valoarea curentă a imobilului cumpărat în vederea închirierii.

LC include numai împrumuturile sau tranșele de împrumut garantate de debitor cu bunul imobil în momentul inițierii care sunt legate de împrumutul pentru imobilul ocupat de proprietar.

VC include numai valoarea curentă a imobilului ocupat de proprietar.

veniturile brute din închirierea bunurilor imobile includ atât venituri din închirierea bunurilor deținute care nu sunt grevate de un credit BIL, cât și venituri din imobile cumpărate în vederea închirierii. Veniturile din chirii ar trebui determinate din informațiile disponibile băncilor sau, în caz contrar, sunt imputate. În cazul în care nu sunt disponibile informații precise, instituția raportoare ar trebui să furnizeze cea mai bună estimare a veniturilor din chirii și ar trebui să descrie metodologia utilizată pentru a o obține;

impozitele ar trebui să includă, în ordinea importanței, impozitele pe salarii, creditele fiscale, primele de pensii sau asigurări, dacă sunt aplicate la venitul brut, impozitele specifice, de exemplu, impozitele pe proprietate, și alte impozite care nu se aplică consumului;

primele pentru asistență medicală/asistență socială/asigurări medicale ar trebui să includă cheltuielile fixe și obligatorii care, în anumite țări, sunt efectuate după plata impozitelor;

reducerile de impozite ar trebui să includă restituirile din partea autorității fiscale care sunt legate de deducerea dobânzii la creditul BIL;

subvențiile pentru împrumuturi ar trebui să includă toate intervențiile din sectorul public destinate să reducă povara serviciului datoriei pentru debitor (de exemplu, dobânzi subvenționate, subvenții pentru rambursare).

în ceea ce privește împrumuturile pentru imobile cumpărate în vederea închirierii:

L include numai împrumuturile sau tranșele de împrumut garantate de debitor cu bunul imobil în momentul inițierii care sunt legate de împrumutul pentru imobilul cumpărat în vederea închirierii;

în ceea ce privește împrumuturile pentru imobile ocupate de proprietari:

L include numai împrumuturile sau tranșele de împrumut garantate de debitor cu bunul imobil în momentul inițierii care sunt legate de imobilul ocupat de proprietari.

Atunci când un debitor are atât împrumuturi pentru imobile ocupate de proprietari, cât și împrumuturi pentru imobile cumpărate în vederea închirierii, pentru a acoperi plata împrumuturilor pentru imobile ocupate de proprietari pot fi utilizate numai veniturile din închirierea imobilelor cumpărate în vederea închirierii din care s-au scăzut costurile cu serviciul datoriei aferente împrumuturilor pentru imobile cumpărate în vederea închirierii. În acest caz, definiția optimă a venitului disponibil este următoarea:venit disponibil = venituri din salarii + venituri din activități independente, de exemplu, profituri + venituri din pensii publice + venituri din pensii private și ocupaționale + venituri din indemnizații de șomaj + venituri din transferuri sociale, altele decât indemnizațiile de șomaj + transferuri private periodice (precum pensii alimentare) + (venituri brute din închirierea bunurilor imobile – costurile aferente serviciului datoriei pentru imobilele destinate închirierii) + venituri din investiții financiare + venituri din afaceri sau asocieri private + venituri periodice din alte surse + subvenții pentru împrumuturi – impozite – prime pentru asistență medicală/asistență socială/asigurări medicale + reduceri de impozite.

L include numai împrumuturile sau tranșele de împrumut garantate de debitor cu bunul imobil în momentul inițierii care sunt legate de împrumutul pentru imobilul cumpărat în vederea închirierii;

L include numai împrumuturile sau tranșele de împrumut garantate de debitor cu bunul imobil în momentul inițierii care sunt legate de imobilul ocupat de proprietari.

Atunci când un debitor are atât împrumuturi pentru imobile ocupate de proprietari, cât și împrumuturi pentru imobile cumpărate în vederea închirierii, pentru a acoperi plata împrumuturilor pentru imobile ocupate de proprietari pot fi utilizate numai veniturile din închirierea imobilelor cumpărate în vederea închirierii din care s-au scăzut costurile cu serviciul datoriei aferente împrumuturilor pentru imobile cumpărate în vederea închirierii. În acest caz, definiția optimă a venitului disponibil este următoarea:venit disponibil = venituri din salarii + venituri din activități independente, de exemplu, profituri + venituri din pensii publice + venituri din pensii private și ocupaționale + venituri din indemnizații de șomaj + venituri din transferuri sociale, altele decât indemnizațiile de șomaj + transferuri private periodice (precum pensii alimentare) + (venituri brute din închirierea bunurilor imobile – costurile aferente serviciului datoriei pentru imobilele destinate închirierii) + venituri din investiții financiare + venituri din afaceri sau asocieri private + venituri periodice din alte surse + subvenții pentru împrumuturi – impozite – prime pentru asistență medicală/asistență socială/asigurări medicale + reduceri de impozite.

în ceea ce privește împrumuturile pentru imobile cumpărate în vederea închirierii:

LS reprezintă costurile anuale cu serviciul datoriei aferente creditului pentru imobilul cumpărat în vederea închirierii, în momentul inițierii creditului.

în ceea ce privește împrumuturile pentru imobile ocupate de proprietari:

LS reprezintă costurile anuale cu serviciul datoriei aferente creditului pentru imobilul ocupat de proprietar, în momentul inițierii creditului.

Definiția optimă relevantă a venitului disponibil este:venit disponibil = venituri din salarii + venituri din activități independente, de exemplu, profituri + venituri din pensii publice + venituri din pensii private și ocupaționale + venituri din indemnizații de șomaj + venituri din transferuri sociale, altele decât indemnizațiile de șomaj + transferuri private periodice (precum pensii alimentare) + (venituri brute din închirierea bunurilor imobile – costurile aferente serviciului datoriei pentru imobilele destinate închirierii + venituri din investiții financiare) + venituri din afaceri sau asocieri private + venituri periodice din alte surse + subvenții pentru împrumuturi – impozite – prime pentru asistență medicală/asistență socială/asigurări medicale + reduceri de impozite.

LS reprezintă costurile anuale cu serviciul datoriei aferente creditului pentru imobilul cumpărat în vederea închirierii, în momentul inițierii creditului.

LS reprezintă costurile anuale cu serviciul datoriei aferente creditului pentru imobilul ocupat de proprietar, în momentul inițierii creditului.

Definiția optimă relevantă a venitului disponibil este:venit disponibil = venituri din salarii + venituri din activități independente, de exemplu, profituri + venituri din pensii publice + venituri din pensii private și ocupaționale + venituri din indemnizații de șomaj + venituri din transferuri sociale, altele decât indemnizațiile de șomaj + transferuri private periodice (precum pensii alimentare) + (venituri brute din închirierea bunurilor imobile – costurile aferente serviciului datoriei pentru imobilele destinate închirierii + venituri din investiții financiare) + venituri din afaceri sau asocieri private + venituri periodice din alte surse + subvenții pentru împrumuturi – impozite – prime pentru asistență medicală/asistență socială/asigurări medicale + reduceri de impozite.

veniturile anuale brute din chirii sunt veniturile anuale brute obținute din locuința cumpărată în vederea închirierii, înainte de deducerea oricăror cheltuieli de exploatare pentru menținerea valorii imobilului și a impozitelor;

cheltuielile anuale cu dobânzile sunt cheltuielile anuale cu dobânzile asociate locuinței cumpărate în vederea închirierii.

împrumut pentru un imobil cumpărat în vederea închirierii are același sens ca L în secțiunea 1 punctul 2, dar se limitează la creditele BIL care finanțează imobilele cumpărate în vederea închirierii;

veniturile anuale nete din chirii reprezintă veniturile anuale din chirii obținute din imobilul cumpărat în vederea închirierii, cu scăderea cheltuielilor de exploatare necesare pentru menținerea valorii imobilului, dar înainte de deducerea impozitelor;

veniturile anuale brute din chirii reprezintă veniturile anuale din chirii obținute din închirierea imobilului cumpărat în vederea închirierii, înainte de deducerea oricăror cheltuieli de exploatare pentru menținerea valorii imobilului și a impozitelor.

ANEXA VORIENTĂRI REFERITOARE LA DEFINIȚII ȘI INDICATORI

ANEXA V

ORIENTĂRI REFERITOARE LA DEFINIȚII ȘI INDICATORI

Prezenta anexă oferă orientări privind aspecte specifice legate de definiția indicatorilor, în special privind anexa III. Scopul acesteia nu este de a furniza instrucțiuni tehnice detaliate pentru completarea modelelor din anexa III, care să acopere toate cazurile posibile. În plus, orientările ar trebui interpretate ca acoperind definiții de referință și metode de referință, iar în anumite cazuri divergențele ar putea fi justificate în vederea adaptării la particularitățile piețelor sau segmentelor de piață.

Definiții ale bunurilor imobile comerciale

În prezent, nu există o definiție a BIC la nivelul Uniunii care să fie suficient de precisă în scopuri macroprudențiale.

Regulamentul (UE) nr. 575/2013 definește BIL la articolul 4 alineatul (1) punctul 75, dar nu oferă o definiție precisă a BIC, altfel decât descriindu-le drept birouri sau alte sedii comerciale la articolul 126. De asemenea, acest regulament impune ca valoarea imobilului să nu depindă de calitatea creditului debitorului sau de randamentul proiectului-suport în ceea ce privește BIC.

A se vedea întrebarea ABE ID 2014_1214 din 21 noiembrie 2014.

Regulamentul (UE) 2016/867 al Băncii Centrale Europene din 18 mai 2016 privind colectarea datelor cu caracter granular cu privire la credite și la riscul de credit (BCE/2016/13) (JO L 144, 1.6.2016, p. 44).

Consiliul pentru Stabilitate Financiară și Fondul Monetar Internațional, The financial crisis and information gaps – report to the G-20 finance ministers and central bank governors (Criza financiară și lacunele de informații – raport către miniștrii de finanțe și guvernatorii băncilor centrale din grupul G-20), 29 octombrie 2009.

Consiliul pentru Stabilitate Financiară și Fondul Monetar Internațional, Sixth Progress Report on the Implementation of the G-20 Data Gaps Initiative (Al șaselea raport intermediar privind punerea în aplicare a Inițiativei G20 privind lacunele datelor), septembrie 2015.

Commercial property price indicators: sources, methods and issues (Indicatorii prețurilor bunurilor imobile comerciale: surse, metode și probleme), Statistical Reports, ediția 2017, Eurostat, Oficiul pentru Publicații al Uniunii Europene, 2017.

Comitetul de la Basel pentru supraveghere bancară, Revisions to the Standardised Approach to credit risk – second consultative document (Revizuiri ale abordării standardizate pentru riscul de credit – al doilea document consultativ), decembrie 2015.

Având în vedere limitările definițiilor stabilite mai sus, prezenta recomandare oferă o definiție de lucru a BIC în mod specific în scopuri macroprudențiale. Aceasta definește BIC ca un bun imobil generator de venituri, existent sau în dezvoltare, inclusiv locuințe de închiriat; sau bunuri imobile utilizate de proprietari în scopul îndeplinirii activității, obiectivului sau operațiunilor acestora, existente sau în construcție; care nu sunt clasificate ca BIL; și include locuințele sociale.

Este de discutat dacă imobilele în dezvoltare ar trebui considerate BIC. În această privință, practicile naționale variază. Totuși, experiența mai multor state membre în cursul crizei financiare recente a demonstrat cât este de important în scopuri de stabilitate financiară să se monitorizeze investițiile în această activitate economică și finanțarea acesteia.

Bunurile imobile generatoare de venituri sunt definite ca toate bunurile imobile cu venituri generate din chirii sau cu profituri din vânzarea acestora. Prin urmare, atât locuințele cumpărate în vederea închirierii, cât și locuințele de închiriat sunt subcategorii ale bunurilor imobile generatoare de venituri.

Locuințele cumpărate în vederea închirierii se referă la orice bunuri imobile deținute direct de persoane fizice, cu scopul primar de a le da în chirie. Locuințele cumpărate în vederea închirierii reprezintă un domeniu intermediar între BIL și BIC. Totuși, deoarece această activitate este desfășurată în general de proprietari neprofesioniști, pe bază de timp parțial de lucru și cu un portofoliu imobiliar mic, poate fi interpretată în scopuri de stabilitate financiară ca ținând mai mult de sectorul BIL decât de sectorul BIC. Din acest motiv, locuințele cumpărate în vederea închirierii sunt clasificate drept BIL și, prin urmare, sunt excluse automat din definiția BIC, chiar dacă sunt totuși considerate bunuri imobile generatoare de venituri. Cu toate acestea, din cauza caracteristicilor sale distincte de risc, se recomandă ca autoritățile naționale macroprudențiale să monitorizeze evoluțiile din această subpiață într-o defalcare separată, în cazul în care această activitate reprezintă o sursă semnificativă de riscuri sau o cotă semnificativă a totalului stocurilor sau fluxurilor de creditare BIL. Din acest motiv, a fost inclusă și o defalcare a creditelor BIL, pentru a distinge între împrumuturi pentru imobile cumpărate în vederea închirierii și împrumuturi pentru imobile ocupate de proprietari. Locuințele cumpărate în vederea închirierii care sunt în construcție sunt considerate, de asemenea, BIL. În mod similar, locuințele care sunt construite pentru a fi utilizate în scopuri de locuire de către proprietari sunt considerate, de asemenea, imobile BIL.

Locuințele de închiriat se referă la bunuri imobile care sunt deținute de entități juridice (precum investitori profesioniști) în scopul de a le da în chirie. Aceste imobile sunt, de asemenea, considerate bunuri imobile generatoare de venituri și, ca atare, sunt clasificate drept BIC. În plus, locuințele de închiriat care sunt în construcție sunt, de asemenea, clasificate drept BIC, în special drept bunuri imobile generatoare de venituri în dezvoltare. Monitorizarea separată a finanțării locuințelor de închiriat poate fi relevantă și în scopuri de stabilitate financiară. Din acest motiv, au fost incluse defalcări separate pentru aceste tipuri de credite.

Bunurile imobile generatoare de venituri, altele decât locuințele cumpărate în vederea închirierii și locuințele de închiriat sunt, de asemenea, incluse în definiția BIC, existente sau în construcție. Exemple de astfel de alte tipuri de bunuri imobile generatoare de venituri includ clădirile de birouri închiriate și sediile comerciale închiriate. Atunci când sunt în construcție, aceste tipuri de bunuri imobile generatoare de venituri sunt considerate bunuri imobile generatoare de venituri în dezvoltare, care sunt clasificate drept BIC.

Bunurile imobile utilizate de proprietari în scopul îndeplinirii activității, obiectivului sau operațiunilor acestora includ sedii comerciale, precum și bunuri imobile de natură sui generis, precum biserici, universități, muzee etc. Este de discutat dacă bunurile imobile utilizate de proprietari în scopul îndeplinirii activității, obiectivului sau operațiunilor acestora ar trebui clasificate drept BIC sau alt tip de bunuri imobile. În această privință, practicile naționale variază, deoarece riscurile asociate acestor bunuri imobile, în anumite state membre, pot fi considerate diferite de riscurile asociate BIC. Cu toate acestea, recunoscând totodată că riscurile pot varia la nivelul statelor membre, este, de asemenea, importantă monitorizarea acestor riscuri în scopuri de stabilitate financiară. Din acest motiv, bunurile imobile utilizate de proprietari în scopul îndeplinirii activității, obiectivului sau operațiunilor acestora au fost incluse în definiția BIC. În plus, pentru a ține cont de particularitățile finanțării diferitelor piețe imobiliare la nivelul statelor membre, sunt incluse și defalcări separate pentru a monitoriza separat riscurile legate de aceste tipuri de finanțare. Bunurile imobile utilizate de proprietari în scopul îndeplinirii activității, obiectivului sau operațiunilor acestora ar trebui, de asemenea, considerate BIC atât în cursul etapei de construcție, cât și la finalizare.

Locuințele sociale reprezintă un segment complex al pieței imobiliare, putând lua forme diverse în diferite state membre și chiar în același stat membru. Întrucât locuințele sociale în general nu sunt construite, dobândite sau renovate de persoane fizice, nu sunt clasificate drept BIL, ci drept BIC. Cu toate acestea, în anumite țări, având în vedere considerente de stabilitate financiară, este important să se monitorizeze riscurile care decurg din acest tip de proprietate într-o defalcare separată. Din acest motiv, pentru aceste tipuri de credite au fost adăugate defalcări separate. În plus, locuințele sociale deținute direct de stat sunt considerate a fi deținute în scopul îndeplinirii obiectivului administrației și, prin urmare, sunt de asemenea clasificate drept BIC. Locuințele sociale încă în construcție sunt, de asemenea, clasificate drept BIC, întrucât sunt considerate bunuri imobile generatoare de venituri în dezvoltare.

Orice alte imobile în construcție ar trebui considerate drept fie BIL, fie BIC, în conformitate cu definițiile generale de la punctele 4 și, respectiv, 38 din secțiunea 2 punctul 1 subpunctul 1.

Surse de date privind bunurile imobile comerciale

Indicatori privind piața BIC fizică

Indicatorii BIC privind piața fizică pot fi obținuți din:

surse publice, de exemplu, agenții statistice sau registre cadastrale naționale; sau

furnizori de date din sectorul privat care acoperă un segment semnificativ al pieței BIC.

CERS, Report on Commercial Real Estate and Financial Stability in the EU (Raport privind bunurile imobile comerciale și stabilitatea financiară în UE), decembrie 2015, în special anexa II, secțiunea 2.2.

Indicatori privind expunerea față de BIC a sistemului financiar

Directiva 2009/138/CE a Parlamentului European și a Consiliului din 25 noiembrie 2009 privind accesul la activitate și desfășurarea activității de asigurare și de reasigurare (Solvabilitate II) (JO L 335, 17.12.2009, p. 1).

Directiva 2011/61/UE a Parlamentului European și a Consiliului din 8 iunie 2011 privind administratorii fondurilor de investiții alternative și de modificare a Directivelor 2003/41/CE și 2009/65/CE și a Regulamentelor (CE) nr. 1060/2009 și (UE) 1095/2010 (JO L 174, 1.7.2011, p. 1).

Clasificările furnizate în Nomenclatorul statistic al activităților economice în Comunitatea Europeană (NACE Rev. 2.0) pot fi utile pentru a identifica expunerile instituțiilor financiare față de BIC, întrucât acestea sunt larg agreate de instituțiile Uniunii și sunt utilizate în modelele de raportare de reglementare pentru bănci și întreprinderile de asigurare. În acest sens, par să fie relevante două secțiuni:

secțiunea F: construcții, exclusiv construcții civile; și

secțiunea L: activități imobiliare, exclusiv agenții imobiliare.

Principalul dezavantaj al utilizării clasificărilor NACE este că acestea vizează sectoare economice, nu credite. De exemplu, un credit acordat unei societăți imobiliare pentru a achiziționa un parc auto va fi raportat în secțiunea L, chiar dacă nu este un credit BIC.

Utilizarea datelor din sectorul privat

Atunci când autoritățile naționale macroprudențiale utilizează date de la un furnizor de date din sectorul privat pentru elaborarea indicatorilor BIC, se așteaptă ca acestea să identifice diferențele în ceea ce privește domeniul de acoperire și definițiile, în comparație cu cele solicitate prin prezenta recomandare. De asemenea, acestea ar trebui să poată oferi detalii privind metodologia aferentă utilizată de furnizor și acoperirea eșantionului. Datele unui furnizor din sectorul privat ar trebui să fie reprezentative pentru ansamblul pieței și pentru defalcările relevante stabilite în Recomandarea D:

tip de imobil;

amplasarea imobilului;

tipul și naționalitatea investitorului;

tipul și naționalitatea creditorului.

Defalcări relevante ale indicatorilor

În ceea ce privește defalcările relevante stabilite în Recomandarea D, autoritățile naționale macroprudențiale ar trebui să poată furniza o evaluare a relevanței acestor defalcări pentru piața BIC a acestora atunci când le utilizează în scopuri de monitorizare, ținând cont și de principiul proporționalității.

Tip de imobil se referă la utilizarea primară a unui bun imobil comercial. Pentru indicatorii BIC, această defalcare ar trebui să includă următoarele categorii:

locativ, de exemplu, clădiri cu mai multe gospodării;

comerț cu amănuntul, de exemplu, hoteluri, restaurante, centre comerciale;

birouri, de exemplu, un imobil utilizat în primul rând pentru birouri profesionale sau comerciale;

industrial, de exemplu, imobile utilizate în scopuri de producție, distribuție și logistică;

alte tipuri de bunuri imobile comerciale.

În cazul în care un imobil are o utilizare mixtă, ar trebui luat în considerare ca reprezentând imobile diferite (de exemplu, în funcție de suprafețele destinate fiecărei utilizări) atunci când este fezabilă această defalcare; în caz contrar, imobilul poate fi clasificat în funcție de utilizarea dominantă a acestuia.

Amplasarea imobilului se referă la defalcarea geografică (de exemplu, pe regiuni) sau la subpiețe imobiliare, care includ și amplasări primare și secundare. O amplasare primară este considerată în general cea mai bună amplasare într-o anumită piață, ceea ce se reflectă și în randamentul chiriilor (de obicei, cel mai mic de pe piață). Pentru clădirile de birouri, aceasta ar putea fi o amplasare centrală într-un oraș important. Pentru clădirile de comerț cu amănuntul, aceasta se poate referi la centrul unui oraș, cu mulți pietoni, sau la un centru comercial cu o amplasare centrală. Pentru clădirile de logistică, aceasta se poate referi la o amplasare unde există infrastructura și serviciile necesare și care are un acces excelent la rețelele de transport.

Teritoriul imobilului se referă la teritoriul în care este situat imobilul care servește drept garanție reală pentru un credit acordat în sistemul financiar național al oricărui stat membru. Această defalcare ar trebui să includă următoarele subcategorii:

teritoriul național;

teritoriul străin defalcat în țări individuale pe care autoritățile naționale macroprudențiale le consideră importante în scopuri de stabilitate financiară.

Tip de investitor se referă la categorii generale de investitori, precum:

bănci;

societăți de asigurare;

fonduri de pensii;

fonduri de investiții;

societăți imobiliare;

altele.

Este probabil că vor fi disponibile numai date privind debitorul sau investitorul înregistrat. Totuși, autoritățile naționale macroprudențiale ar trebui să fie conștiente de faptul că debitorul sau investitorul înregistrat poate fi diferit de debitorul sau investitorul efectiv, în sarcina căruia cade riscul final. Astfel, autoritățile sunt încurajate să monitorizeze și informațiile privind debitorul sau investitorul efectiv, atunci când este posibil, de exemplu, prin informații colectate de la participanții pe piață, pentru o mai bună înțelegere a comportamentului participanților pe piață și a riscurilor.

Tip de creditor se referă la categorii generale de creditori, precum:

bănci, inclusiv bănci rele;

societăți de asigurare;

fonduri de pensii.

Este posibil să fie necesar ca autoritățile naționale macroprudențiale să adapteze lista de tipuri de investitori și creditori pentru a reflecta caracteristicile sectorului BIC local.

Naționalitate se referă la țara de înregistrare a participantului pe piață. Naționalitatea investitorilor și a creditorilor ar trebui defalcată în cel puțin următoarele trei categorii geografice:

intern;

restul Spațiului Economic European;

restul lumii.

Autoritățile naționale macroprudențiale ar trebui să fie conștiente de faptul că naționalitatea investitorului sau a creditorului înregistrat poate fi diferită de naționalitatea investitorului sau a creditorului efectiv, în sarcina căruia cade riscul final. Astfel, autoritățile sunt încurajate să monitorizeze și informațiile privind naționalitatea creditorului sau a investitorului efectiv, de exemplu, prin informații colectate de la participanții pe piață.

Defalcările stabilite în Recomandarea D punctul 2 sunt considerate drept minimul recomandat. Cu toate acestea, autoritățile naționale macroprudențiale nu sunt împiedicate să utilizeze orice defalcări suplimentare pe care, pe baza propriilor definiții sau parametri și ținând seama de particularitățile piețelor BIC naționale ale acestora, le pot considera necesare în scopuri de stabilitate financiară. În ceea ce privește aceste defalcări suplimentare, autoritățile naționale macroprudențiale pot alege să monitorizeze și să clasifice aceste segmente de piață după cum consideră necesar pentru piețele BIC naționale ale acestora. În plus, atunci când anumite subcategorii de BIC sau BIL nu sunt considerate relevante în scopuri de stabilitate financiară, autoritățile naționale macroprudențiale pot alege să nu monitorizeze riscurile care decurg din aceste tipuri de imobile și/sau din finanțarea acestora. În astfel de cazuri, lipsa de acțiune a autorităților naționale macroprudențiale va fi considerată justificată, cu condiția furnizării unor explicații suficiente.

Metode pentru calcularea indicatorilor pieței fizice

Prețul BIC se referă la o unitate de cont (numéraire) de calitate constantă, respectiv valoarea de piață a imobilului, din care se elimină modificări ale calității, precum deprecierea (și uzura morală) sau aprecierea (de exemplu, renovarea) prin intermediul ajustării calității.

Orientările provenite din activitățile inițiate de Eurostat recomandă colectarea datelor privind prețurile din tranzacțiile efective. În cazurile în care acestea nu sunt disponibile și/sau pe deplin reprezentative, pot fi aproximate prin date provenind din evaluări sau estimări, în măsura în care aceste date reflectă prețul curent al pieței, nu o abordare de măsurare durabilă a prețurilor.

Evaluarea expunerilor sistemului financiar față de bunurile imobile comerciale

Expunerea sistemului financiar față de BIC constă atât din creditare, adesea din partea băncilor și, uneori, din partea societăților de asigurare, cât și din investiții, adesea efectuate de societăți de asigurare, fonduri de pensii și fonduri de investiții. Investițiile se pot referi atât la dețineri BIC directe, de exemplu, deținerea titlului de proprietate pentru un imobil BIC, cât și la dețineri BIC indirecte, de exemplu, prin valori mobiliare și fonduri de investiții. În cazul în care un creditor sau investitor utilizează un vehicul investițional specializat ca tehnică dedicată de finanțare BIC, aceste credite sau investiții ar trebui considerate credite sau dețineri BIC directe (abordare de tip look-through).

La evaluarea acestor expuneri pentru sistem, în ansamblu, autoritățile naționale macroprudențiale ar trebui să fie conștiente de riscul dublei contabilizări. Investitorii pot investi în BIC atât direct, cât și indirect. De exemplu, fondurile de pensii și societățile de asigurare investesc adesea indirect în BIC.

CERS, Report on Commercial Real Estate and Financial Stability in the EU (Raport privind bunurile imobile comerciale și stabilitatea financiară în UE), decembrie 2015, în special secțiunea 2.3 și caseta 1.

Deoarece pierderile din activitățile BIC se concentrează adesea în creditarea BIC din partea băncilor, autoritățile naționale macroprudențiale sunt încurajate să acorde o atenție specială acestei activități în cursul monitorizării.

Metode pentru calcularea LTV

Anexa IV stabilește metodele pentru calcularea LTV-O și LTV-C. Totuși, există anumite particularități care trebuie luate în considerare atunci când se calculează aceste raporturi pentru BIC.

În cazul unui credit sindicalizat, LTV-O ar trebui calculat drept valoarea inițială a tuturor creditelor acordate debitorului, raportată la valoarea imobilului la inițiere. În cazul în care este vorba de mai multe imobile, LTV-O ar trebui calculat drept raportul dintre valoarea inițială a creditului (creditelor) și valoarea totală a imobilelor în cauză.

întrucât în sectorul BIC numărul imobilelor este mult mai mic, iar imobilele sunt mai eterogene decât în sectorul BIL, este mai adecvată calcularea LTV-C pe baza unei estimări a valorii imobilelor individuale, nu prin utilizarea unui indice al prețurilor sau valorilor.

În fine, autoritățile naționale macroprudențiale trebuie să monitorizeze distribuția LTV, cu un accent special pe creditele cele mai riscante, respectiv cele cu cel mai ridicat LTV, întrucât pierderile apar adesea din aceste riscuri privind evenimente extreme.

Metode pentru calcularea ratei de acoperire a dobânzilor (ICR) și a ratei de acoperire a serviciului datoriei (DSCR)

Rata de acoperire a dobânzilor (ICR) și rata de acoperire a serviciului datoriei (DSCR) se referă la veniturile din chirii generate de un bun imobil sau un grup de bunuri imobile generatoare de venituri sau la fluxul de numerar generat de îndeplinirea activității, obiectivului sau operațiunilor proprietarilor unui imobil sau grup de imobile, cu scăderea impozitelor și a cheltuielilor de exploatare care trebuie suportate de debitor pentru menținerea valorii imobilului și – în cazul fluxului de numerar – ajustat pentru alte costuri și beneficii legate direct de utilizarea imobilului.

ICR este definită astfel:

ICR = Venituri anuale neteCheltuieli anuale cu dobânzile

Pentru calcularea ICR:

veniturile anuale nete includ veniturile anuale din închirierea imobilului sau fluxul de numerar anual generat de îndeplinirea activității, obiectivului sau operațiunilor proprietarilor imobilului, cu scăderea impozitelor și a cheltuielilor de exploatare pentru menținerea valorii imobilului și – în cazul fluxului de numerar – ajustat pentru alte costuri și beneficii legate direct de utilizarea imobilului.

cheltuielile anuale cu dobânzile sunt cheltuielile anuale cu dobânzile asociate creditului garantat de imobilul sau grupul de imobile BIC.

Scopul ICR este de a evalua măsura în care veniturile generate de un imobil sunt suficiente pentru a plăti cheltuielile cu dobânzile suportate de un debitor pentru a achiziționa respectivul imobil. Prin urmare, ICR ar trebui analizată la nivel de imobil.

DSCR este definită astfel:

DSCR = Venituri anuale neteServiciul anual al datoriei

Pentru calcularea DSCR:

veniturile anuale nete sunt veniturile anuale din închirierea imobilului sau fluxul de numerar anual generat de îndeplinirea activității, obiectivului sau operațiunilor proprietarilor imobilului, cu scăderea impozitelor și a cheltuielilor de exploatare pentru menținerea valorii imobilului și – în cazul fluxului de numerar – ajustat pentru alte costuri și beneficii legate direct de utilizarea imobilului.

serviciul anual al datoriei este serviciul anual al datoriei asociat creditului garantat de imobilul sau de grupul de imobile BIC.

Scopul DSCR este de a estima îndatorarea totală generată de un imobil pentru un debitor. Astfel, numitorul include nu numai cheltuieli cu dobânzile, ci și amortizarea creditului, respectiv rambursarea principalului. Problema principală a unui astfel de indicator este dacă ar trebui calculat la nivelul imobilului sau la nivelul debitorului. Finanțarea BIC este oferită de obicei fără recurs, respectiv creditorul poate fi rambursat numai din venitul imobilului, nu și din alte venituri sau active ale debitorului. Prin urmare, este mai realist și adecvat să se calculeze DSCR la nivel de imobil. În plus, concentrarea pe venitul total al unui debitor ar crea probleme semnificative în ceea ce privește consolidarea, ceea ce ar îngreuna definirea unui parametru comparabil la nivelul statelor membre.

Indicatori suplimentari relevanți pentru bunurile imobile generatoare de venituri în dezvoltare

Pentru bunurile imobile generatoare de venituri în dezvoltare, în locul raportului împrumut/garanții la inițiere, autoritățile naționale macroprudențiale pot monitoriza în schimb raportul împrumut/costuri (LTC). LTC reprezintă valoarea inițială a tuturor creditelor acordate raportată la costurile aferente construcției imobilului până la finalizare.

În plus, autoritățile naționale macroprudențiale ar trebui să-și concentreze monitorizarea pe proiectele de dezvoltare cele mai riscante, de exemplu, cele cu rate de preînchiriere sau de prevânzare foarte scăzute. Pentru orice clădire încă în construcție, rata de preînchiriere (pre-let ratio) este egală cu suprafața care a fost deja închiriată de dezvoltatorul imobilului în momentul acordării creditului raportată la suprafața totală care va fi disponibilă după finalizarea imobilului; în mod similar, rata de prevânzare (pre-sale ratio) este egală cu suprafața deja vândută de dezvoltator în momentul acordării creditului raportată la suprafața totală care va fi disponibilă după finalizarea imobilului.

Publicarea anuală de către AES a expunerilor față de bunuri imobile comerciale

Pe baza informațiilor disponibile din modelele de raportare de reglementare, se recomandă ca AES să publice cel puțin anual informații agregate privind expunerile față de diferitele piețe naționale BIC din Uniune pentru entitățile care fac obiectul supravegherii acestora, precum și pe bază individuală. Se anticipează că această publicare va ameliora informațiile autorităților naționale macroprudențiale în ceea ce privește activitatea entităților din alte state membre pe piața BIC națională a acestora. În cazul în care există preocupări cu privire la sfera de acoperire sau calitatea datelor publicate, această publicare ar trebui însoțită de observațiile corespunzătoare.

Ca regulă generală, AES ar trebui să facă posibil ca orice autoritate națională macroprudențială din Uniune să evalueze expunerile tuturor instituțiilor financiare din Uniune față de piața națională a acesteia. Aceasta presupune ca datele colectate pentru toate instituțiile financiare din Uniune să fie agregate la nivel național.

Regulamentul (CE) nr. 1893/2006 al Parlamentului European și al Consiliului din 20 decembrie 2006 de stabilire a Nomenclatorului statistic al activităților economice NACE a doua revizuire și de modificare a Regulamentului (CEE) nr. 3037/90 al Consiliului, precum și a anumitor Regulamente CE privind domenii statistice specifice (JO L 393, 30.12.2006, p. 1).

Regulamentul (UE) nr. 575/2013 definește BIL la articolul 4 alineatul (1) punctul 75, dar nu oferă o definiție precisă a BIC, altfel decât descriindu-le drept birouri sau alte sedii comerciale la articolul 126. De asemenea, acest regulament impune ca valoarea imobilului să nu depindă de calitatea creditului debitorului sau de randamentul proiectului-suport în ceea ce privește BIC.

ABE a oferit un criteriu suplimentar util: scopul dominant al imobilului ar trebui să fie legat de o activitate economică. Deși util, acest criteriu nu este totuși suficient de precis în scopuri macroprudențiale.

Regulamentul (UE) 2016/867 al Băncii Centrale Europene (BCE/2016/13) este altă sursă posibilă a definiției BIC. Deși premisa care a stat la baza adoptării inițiale a prezentei recomandări a justificat adoptarea unor definiții mai detaliate în scopuri de stabilitate financiară, evoluțiile statistice recente au evidențiat necesitatea alinierii mai strânse a definiției BIC cu cea din Regulamentul (UE) 2016/867, pentru a facilita activitățile de monitorizare și analizele financiare ale autorităților naționale macroprudențiale și pentru a permite o comparabilitate deplină între țări.

Inițiativa G20 privind lacunele datelor este un set de 20 de recomandări privind ameliorarea statisticilor economice și financiare care a fost lansat pentru a îmbunătăți disponibilitatea și comparabilitatea datelor economice și financiare în urma crizei financiare din 2007-2008. Recomandările II.17 și II.18 din cea de a doua fază a Inițiativei G20 privind lacunele datelor (DGI-2) evidențiază necesitatea de a îmbunătăți disponibilitatea statisticilor bunurilor imobile locative și comerciale. Ca urmare a acestei inițiative, în 2017 Comisia (Eurostat) a publicat raportul Commercial property price indicators: sources, methods and issues (Indicatorii prețurilor bunurilor imobile comerciale: surse, metode și probleme), care aduce contribuții în ceea ce privește datele sursă și metodologiile referitoare la indicii prețurilor bunurilor imobile comerciale, în scopul mai bunei informări a celor care elaborează statistici și a utilizatorilor acestora cu privire la surse de date și metode de măsurare alternative, precum și cu privire la problemele existente.

De asemenea, documentul consultativ al Comitetului de la Basel pentru supraveghere bancară referitor la revizuirile abordării standardizate pentru riscul de credit definește BIC drept opusul BIL. O expunere BIL este definită ca o expunere garantată cu un bun imobil care are natura unei locuințe și care respectă toate legile și reglementările aplicabile care permit imobilului să fie ocupat în scop de locuire, respectiv să fie un bun imobil locativ. O expunere BIC este definită în continuare ca o expunere garantată de un bun imobil care nu este un bun imobil locativ.

surse publice, de exemplu, agenții statistice sau registre cadastrale naționale; sau

furnizori de date din sectorul privat care acoperă un segment semnificativ al pieței BIC.

secțiunea F: construcții, exclusiv construcții civile; și

secțiunea L: activități imobiliare, exclusiv agenții imobiliare.

tip de imobil;

amplasarea imobilului;

tipul și naționalitatea investitorului;

tipul și naționalitatea creditorului.

locativ, de exemplu, clădiri cu mai multe gospodării;

comerț cu amănuntul, de exemplu, hoteluri, restaurante, centre comerciale;

birouri, de exemplu, un imobil utilizat în primul rând pentru birouri profesionale sau comerciale;

industrial, de exemplu, imobile utilizate în scopuri de producție, distribuție și logistică;

alte tipuri de bunuri imobile comerciale.

teritoriul național;

teritoriul străin defalcat în țări individuale pe care autoritățile naționale macroprudențiale le consideră importante în scopuri de stabilitate financiară.

bănci;

societăți de asigurare;

fonduri de pensii;

fonduri de investiții;

societăți imobiliare;

altele.

bănci, inclusiv bănci rele;

societăți de asigurare;

fonduri de pensii.

intern;

restul Spațiului Economic European;

restul lumii.

veniturile anuale nete includ veniturile anuale din închirierea imobilului sau fluxul de numerar anual generat de îndeplinirea activității, obiectivului sau operațiunilor proprietarilor imobilului, cu scăderea impozitelor și a cheltuielilor de exploatare pentru menținerea valorii imobilului și – în cazul fluxului de numerar – ajustat pentru alte costuri și beneficii legate direct de utilizarea imobilului.

cheltuielile anuale cu dobânzile sunt cheltuielile anuale cu dobânzile asociate creditului garantat de imobilul sau grupul de imobile BIC.

veniturile anuale nete sunt veniturile anuale din închirierea imobilului sau fluxul de numerar anual generat de îndeplinirea activității, obiectivului sau operațiunilor proprietarilor imobilului, cu scăderea impozitelor și a cheltuielilor de exploatare pentru menținerea valorii imobilului și – în cazul fluxului de numerar – ajustat pentru alte costuri și beneficii legate direct de utilizarea imobilului.

serviciul anual al datoriei este serviciul anual al datoriei asociat creditului garantat de imobilul sau de grupul de imobile BIC.

DISTRIBUȚIE UNIVARIATĂ

Tabelul 2

Tabelul 3

DISTRIBUȚIE MULTIVARIATĂ

ÎMPRUMUTURI PENTRU IMOBILE CUMPĂRATE ÎN VEDEREA ÎNCHIRIERII

ÎMPRUMUTURI PENTRU IMOBILE OCUPATE DE PROPRIETARI

Tabelul 7

Indicatorii pieței fizice

Tabelul 9

Tabelul 10

Tabelul 11

Tabelul 12